Arquivo diários:3 de janeiro de 2018

Eles contam por que agora vão comprar um imóvel.

Juros menores, segurança no emprego e vantagens na negociação são incentivos

Pressa. Yasmin quer fechar negócio ainda no primeiro semestre de 2018 Foto: Rafael Arbex / Estadão

Fernanda, Diego, Yasmin e Raphael têm um objetivo para 2018: comprar ou trocar de imóvel. A queda da Selic pela metade, a confiança na manutenção do emprego e as condições de negociação ainda favoráveis ao comprador são os principais motivos para a aquisição.

A busca pela casa própria começou para Raphael Rezende, de 30 anos, em 2015. Morando de aluguel, o advogado e a namorada suspenderam o plano por causa da crise econômica, então no ápice. “Já estávamos fazendo algumas visitas, mas a taxa de juros para o financiamento era inviável.”

 

No caso de Rezende, o adiamento foi sucedido por uma preparação de médio prazo. O casal, que já vivia junto, passou a aplicar a diferença entre o aluguel e a parcela do financiamento cotada na época. A poupança servirá, agora, para a entrada. “Estamos prestes a fechar o compromisso de compra e venda e o colchão tem sido determinante para os descontos.”

O advogado e sua companheira colocaram como meta uma unidade na planta com entrega para os próximos meses. “Vamos nos casar em 2018, então pretendemos nos mudar em breve. Se não tivéssemos feito essa poupança, não conseguiríamos cumprir o fluxo de pagamento exigido até a entrega das chaves”, afirma.

Altar. Raphael vai se casar em 2018 e já começou a visitar estandes de venda Foto:Werther Santana/Estadão

Eles têm feito simulações de financiamento para um apartamento de médio padrão. O segmento, de acordo com o professor de estratégia de negócios Alberto Ajzental, da FGV-SP, foi o mais afetado pela recessão.

“O público do alto padrão não depende de uma renda mensal. E as classes baixas contaram com os subsídios do Minha Casa, Minha Vida.” É por isso que a retomada imobiliária, se houver, deverá ser puxada pela classe média.

O analista de sistema Diego Caixeta, de 30 anos, também vai começar o ano visitando estandes pelo centro da cidade. Ele procura um apartamento compacto, de cerca de 35 m², para viver sozinho. “Mas estou aberto ao que me oferecer melhor custo benefício, novo ou usado. Sei que a taxa de devolução anda alta e isso cria um mercado secundário, talvez encontre aí uma boa oportunidade.”

Assim como Rezende, Caixeta vinha acompanhando o cenário à espera da ocasião adequada e de maior segurança em relação ao emprego. “Como trabalho no mercado financeiro, consigo fazer uma avaliação mais apurada. Apesar de a Selic ter caído muito, os bancos privados não diminuíram na mesma proporção a taxa de financiamento.” É o que está aguardando, conta, para parcelar 50% do futuro bem.

Termômetro. Diretor de Vendas da Lello, Igor Freire afirma que as buscas aumentaram cerca de 20% no segundo semestre em relação ao primeiro. As visitas, que são indicadores ainda mais confiáveis, também cresceram. “No início do ano, o que tínhamos eram sondagens. Quando há o deslocamento até o imóvel, é porque a intenção de compra é real.”

No balcão de negociação, o cliente ainda está em vantagem. “Os proprietários entendem que o mercado não se recuperou completamente e mantêm a flexibilidade, principalmente com as condições de pagamento”, diz. Freire alerta, porém, que o movimento de retomada começa a dar sinais. “E se o dono do imóvel percebe que as visitas têm aumentado, não vai aceitar qualquer proposta.”

Para se antecipar à recuperação, Yasmim Rkein, de 25 anos, quer finalizar o processo de compra no próximo semestre. Pensando em se mudar, há três meses ela colocou o antigo apartamento, na Aclimação, à venda. Não esperava, no entanto, que encontraria um comprador em menos de 30 dias. “Foi uma surpresa, agora preciso entregá-lo e não tenho para onde ir.”

A empresária está negociando um apartamento de 114 m² no Jardim Paulista. A preferência por imóveis usados é influenciada pelo tamanho. “Os lançamentos são cada vez menores. No caso de um antigo, você pode pleitear desconto se houver necessidade de reforma.”

Dos dois lados. A arquiteta Fernanda Negrelli, 38 anos, quer se desfazer de seu apartamento de 100 m² no Jardim Paulista para comprar outro maior. Na sua avaliação, o momento é de equilíbrio: compradores voltaram a procurar, o que a ajuda como vendedora, mas ainda há estoque, boa notícia para o cliente.

Nos últimos meses, Fernanda fez dez visitas. “Como pretendo ir para um que seja pelo menos duas vezes maior que o atual, terei de financiar uma boa parte do valor. A taxa de juros menor é um alívio.”

Mudança. Fernanda Negrelli quer trocar seu apartamento por outro maior. Foto: Rafael Arbex / Estadão

Fonte: http://economia.estadao.com.br

Bianca Soares/ Especial para o Estado

Planos Diretores de A a Z.

O portal TheCityFix Brasil, parceiro do ArchDaily, tem dado destaque à importância dos Planos Diretores na vida das pessoas e na dinâmica das cidades. Longe de ser um assunto corriqueiro em conversas diárias, esse instrumento tão valioso exerce uma influência permanente nos possíveis usos e desenvolvimento dos municípios. Para descrever toda a relevância e dimensão dos Planos Diretores, apresentamos alguns termos comumente utilizados nesse contexto.

Os conceitos abaixo foram extraídos de publicações do WRI Brasil, de legislações existentes, como o Estatuto da Cidade, e também de pesquisas que vão ao encontro do uso de termos replicados no TheCityFix Brasil e no ArchDaily. No entanto, são sínteses de conceitos que podem ser amplamente explorados e abertos a discussões. Essa espécie de glossário informal com 33 termos é o que chamamos de “Planos Diretores de A a Z”.

Adensamento – Refere-se ao crescimento concentrado de população, moradia ou emprego. Locais adensados são aqueles com altas densidades, que, se bem estudados, planejados e com uma boa infraestrutura, favorecem o desenvolvimento sustentável por aproximar serviços, empregos e o uso misto do solo.

Acessibilidade − Possibilidade e condição de acesso e utilização, com segurança e autonomia, de espaços públicos, mobiliários, equipamentos urbanos, edificações, transportes, informação e demais serviços e oportunidades por todas as pessoas, em especial aquelas com deficiência e/ou mobilidade reduzida.

Base de dados – Em um Plano Diretor, a base de dados é muito importante para a definição de estratégias. Dados sobre a população, transporte, comércio, entre outros indicadores, podem revelar tendências e aspectos importantes para o planejamento urbano.

Centralidades − Lugar onde se concentram as atividades cotidianas e de convivência dos moradores do bairro. Em geral, são áreas com usos mistos, como comércio (mercados, lojas, lanchonetes, feiras), serviços privados (escritórios, consultórios, prestadores de serviços diversos) e serviços públicos (delegacia, posto de saúde), educação (escolas, cursos diversos), lazer (equipamentos culturais, parques, praças), além de locais de residência.

Coeficiente/índice de aproveitamento (CA ou IA) − Define a quantidade de área (metros quadrados) que pode ser construída em um terreno, com base na área total do terreno. Por exemplo, um CA igual a 2 em um terreno de 100m² permite que 200 m² sejam construídos.

DOTS − Desenvolvimento Orientado ao Transporte Sustentável. O DOTS é uma estratégia de planejamento urbano que busca integrar o uso e ocupação do solo e a infraestrutura de transporte coletivo. O DOTS promove áreas urbanas compactas e com densidades adequadas à realidade onde é inserido, nas áreas próximas a eixos ou estações de transporte de alta ou média capacidade. Essa integração permite oferecer às pessoas uma diversidade de usos, serviços, além de acesso a oportunidades de emprego, lazer, habitação e espaços públicos, todos a uma distância caminhável das conexões de mobilidade, favorecendo a interação social.

Direito à cidade − Direito de todo o cidadão de usufruir de forma equitativa a estrutura e os espaços públicos da cidade, assim como ter acesso a serviços, empregos, educação e cultura.

Eficiência energética – Infraestruturas e/ou edificações que apresentam melhor desempenho no uso de seus recursos, reduzindo o consumo energético necessário para seu funcionamento.

Estatuto da Cidade – É a denominação oficial da Lei 10.257, de 10 de julho de 2001, e estabelece diretrizes gerais da política urbana além de outras providências. Tornou obrigatória a elaboração de Planos Diretores por cidades com mais de 20 mil habitantes e tem como principal objetivo garantir o direito à cidade como um dos direitos fundamentais das pessoas, para que todos tenham acesso às oportunidades que a vida urbana oferece.

Estatuto da Metrópole − Estabelece diretrizes gerais para o planejamento, a gestão e a execução das funções públicas de interesse comum em regiões metropolitanas e em aglomerações urbanas instituídas pelos Estados, normas gerais sobre a obrigatoriedade de elaboração de um plano de desenvolvimento metropolitano integrado.

Espraiamento urbano – Expansão horizontal do território de uma cidade que ocorre antes de atingir uma densidade demográfica ideal nas áreas já consolidadas.

Função social da propriedade − De acordo com o Estatuto da Cidade, a propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no Plano Diretor, assegurando o atendimento das necessidades dos cidadãos quanto à qualidade de vida, à justiça social e ao desenvolvimento das atividades econômicas.

Função pública de interesse comum – A atividade ou o serviço cuja realização por parte de um município, isoladamente, seja inviável ou cause impacto nos outros municípios integrantes de uma região; responsabilidades compartilhadas pelos municípios de determinada região ou aglomerado urbano.

Gentrificação – Processo de transformação urbana de um território, com um desenvolvimento e valorização imobiliária, que acaba por expulsar moradores originais de uma determinada região, incapazes de arcar com os custos elevados.

Governança – Busca fortalecer as relações entre cidadãos, organizações da sociedade civil e os setores público e privado. A governança urbana abrange os mecanismos e processos pelos quais a sociedade apresenta seus interesses, necessidades e exerce seus direitos e deveres. Busca oferecer transparência, prestação de contas e melhorar a capacidade de resposta dos governos perante a sociedade.

Habitação de interesse social – Habitações destinadasàa população de baixa renda, através de financiamento e incentivos do poder público, visando reduzir o déficit habitacional e garantir o direito constitucional à moradia.

Instrumentos urbanísticos − São formas de o poder público interferir no espaço construído, regulando o uso e a ocupação do território. O Estatuto da Cidade regulamentou uma série de instrumentos urbanísticos, como o direito de preempção, a concessão real de uso para fins de moradia e as Zonas Especiais de Interesse Social, entre outros.

Loteamento − Subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.

Mancha urbana − Área continuamente urbanizada que mantém uma interação socioeconômica direta, constante e intensa com a cidade, sem necessariamente sujeitar-se aos limites político-administrativos dos municípios. Corresponde ao tamanho e à forma de uma cidade ou centro populacional na superfície do território.

Macrozoneamento − No livro “Estatuto da Cidade: guia para implementação pelos municípios e cidadãos“, o macrozoneamento é definido como um referencial espacial para o uso e a ocupação do solo na cidade, em concordância com as estratégias de política urbana. “A partir da definição do perímetro urbano, o macrozoneamento define, ainda em grandes áreas de interesse de uso, as zonas onde se pretende incentivar, coibir ou qualificar a ocupação.”

Mobilidade urbana − Condição em que se realizam os deslocamentos de pessoas e cargas no espaço urbano.

Ordenação territorial − Determina usos específicos e diferenciados do território conforme fatores como densidade, infraestrutura existente para serviços básicos e de transporte, entre outros.

Participação social – A participação da sociedade civil é um passo fundamental na elaboração de planos para as cidades. A população deve receber oportunidades para acompanhar, contribuir e se envolver nas discussões com o poder público para garantir que os planos reflitam as necessidades do município e de seus habitantes. É importante que as políticas públicas sejam efetivas e que as demandas da sociedade sejam conciliadas com necessidades do interesse público para diminuir a ineficiência da administração pública.

Recuperação da valorização imobiliária – O metro quadrado de um terreno tem seu valor definido por sua possibilidade de uso (rural x urbano, comercial x residencial x industrial x misto), por seu potencial construtivo (coeficiente de aproveitamento e altura) e por seu entorno (infraestrutura urbana existente e empreendimentos vizinhos). Sendo assim, o valor de um terreno é proveniente de ações alheias ao proprietário. As mudanças na regulação urbana e o investimento público em infraestrutura urbana geram valorização imobiliária e esta deve ser recuperada pelo poder público para reinvestir na cidade. Esse é o princípio dos instrumentos de recuperação da valorização imobiliária.

Revisão dos Planos Diretores – Os Planos Diretores precisam passar por revisões a pelo menos cada dez anos. Esse processo é determinado pelo Estatuto da Cidade e pode ser feito pela própria prefeitura. A revisão é fundamental para acertar processos ineficientes e buscar atender novas demandas que podem surgir com o passar dos anos.

Sistema viário − Conjunto de vias públicas que compõe a cidade, apresentando classificações e hierarquias como, por exemplo, rodovias, avenidas e ruas.

Transporte ativo – Modos de transporte à propulsão humana – em geral, caminhada e bicicleta.

Transporte de carga – Refere-se aos sistemas de transporte de bens e mercadorias.

Transporte coletivo de alta capacidade − Refere-se aos sistemas de transporte coletivo administrados pelo governo local que transportam um alto número de usuários.

Uso e ocupação do solo – Forma de aproveitamento do espaço geográfico para a construção de imóveis. Leva em conta o tamanho da construção e quais as atividades que serão realizadas nela (habitação, comércio, serviços, indústrias).

Uso misto – Variedade e combinação de usos e atividades de uma zona urbana, bairro, edificação ou complexo arquitetônico, como serviços, comércio, residências, atividades culturais, educacionais, de saúde, de lazer. É importante para as áreas urbanas porque ativa o espaço público, fomenta a economia e a vida local e permite a seus habitantes e visitantes uma grande variedade de ações em um perímetro pequeno.

Valor da terra − Varia conforme o uso que se faz dela e a eficiência da infraestrutura local. Está ligado ao mercado imobiliário.

Zoneamento − Divisão da área urbana da cidade definindo as normativas urbanísticas a serem seguidas.

Fonte: TheCityFix Brasil.