Arquivo diários:2 de março de 2018

Crise brasileira x bolha imobiliária americana: entenda as diferenças.

Ambas resultaram em queda na venda de imóveis, mas foram provocadas por situações diferentes; desvalorização nos preços foi maior nos Estados Unidos.

Nos Estados Unidos, a chamada crise das hipotecas subprime (entre 2007 e 2009), que aconteceu após uma bolha que valorizou de forma desproporcional os imóveis, fez o preço das residências recuar. Já a crise econômica brasileira, que começou em 2015, resultou em estagnação do mercado de imóveis. Porém, não houve diminuição acentuada nos preços.

“Durante o processo de crise nos Estados Unidos a desvalorização dos imóveis chegou a 35%. Variação de preço bem maior se comparada ao ramo imobiliário brasileiro, que teve uma oscilação negativa de 1%. O mercado andou de lado no Brasil. O que houve aqui foi uma paralisada nos estoques, a indústria teve a estratégia de não lançar unidades”, diz o economista Eduardo Reis Araújo.

Ele lembra que o mecanismo de financiamento residencial no País é diferente do americano, cuja crise se deu justamente pelo modo hipoteca de risco, que é dar o imóvel em garantia do empréstimo. “Aqui o Sistema Financeiro Habitacional (SFH) não usa operação de derivativos (com mais instabilidade e riscos), é um mercado mais simples”.

(Foto: Shutterstock)

Segundo o economista Luciano Nakabashi, da Universidade de São Paulo (USP), no Brasil os problemas da economia afetaram o setor imobiliário, sendo que o oposto ocorreu nos EUA – o problema começou no ramo de imóveis.

“Nos Estados Unidos, ocorreu uma bolha imobiliária pela reduzida taxa de juros e pela facilidade do acesso ao crédito com pouco controle. No Brasil, a crise imobiliária foi decorrente dos problemas derivados de um excesso de estímulos à demanda agregada (bens e serviços) e dos gastos públicos, de um governo que interferiu demasiadamente da economia”.

O economista Telêmaco Genovesi, sócio-diretor da GGR Investimentos e especialista na estruturação de fundos imobiliários, explica que quando a crise começou nos EUA, as pessoas simplesmente pararam de pagar os empréstimos e entregaram as casas hipotecadas.

“Isso virou uma bola de neve, porque os bancos ficaram com esse estoque de residências e tinham que se desfazer, vendendo barato. Já no mercado brasileiro, os preços estavam muito elevados (antes da crise) e simplesmente houve um ajuste (agora)”

Veja os detalhes das crises:

Motivo

Brasil: a crise imobiliária foi decorrente dos problemas enfrentados pela economia brasileira, cuja causa também teve origem política.

Estados Unidos: os problemas no setor imobiliário é que levaram caos para a economia como um todo. A crise das hipotecas subprime iniciou a situação: eram empréstimos com elevados riscos, tendo o imóvel como garantia. Porém, muitos americanos começaram a não quitar as parcelas e a situação ficou complicada.

Período

Brasil: começou a afetar o setor imobiliário em 2015 e ainda permanece, embora já ocorra projeções de recuperação.

Estados Unidos: o início foi em agosto de 2007 e um ano depois chegou no auge. O início da retomada foi em fevereiro de 2009 e hoje o mercado já não enfrenta mais a situação.

Efeitos

Brasil: mais de 14 milhões de desempregados e milhares de empresas falidas. Os juros dispararam e a taxa Selic chegou a 14,25% em 2015, a maior desde 2006. A inflação foi a 10,67% em 2015, maior taxa desde 2002.

Estados Unidos: estima-se que 10 milhões de pessoas entregaram suas casas porque deixaram de pagar hipotecas. A bolsa de valores despencou e afetou em cheio a economia do País. Quase 9 milhões de pessoas perderam o emprego e o PIB dos Estados Unidos recuou 3,1%.

Antes da crise

Brasil: Houve uma grande alta no preço dos imóveis, chamada de boom imobiliário. Entre 2009 e 2013, a valorização chegou a 121%.

Estados Unidos: ocorreu a bolha imobiliária, um aumento irreal dos preços dos imóveis. A bolha foi resultado da especulação no mercado hipotecário. Os bancos queriam emprestar dinheiro, mas como as pessoas estavam em boa situação econômica no País, não havia essa demanda. Então eles passaram a supervalorizar os imóveis e oferecer altos empréstimos com a residência como garantia.

Fonte: www.zappro.com.br

Como a Tecnisa está reinventando seu negócio.

No final de janeiro deste ano, a Época Negócios divulgou uma EXCELENTE entrevista com Romeo Busarello, diretor de marketing da Tecnisa, que falou sobre como a Tecnisa está muito atenta às novas dinâmicas do mercado e reinventando seu negócio.

Particularmente, não gosto de dar ctrl C ctrl V em conteúdo desenvolvido por outro veículo, mas como o Romeo é uma lenda do mercado imobiliário, sem dúvida vale a pena o registro da entrevista no Marketingimob.

Fonte da foto: Entrevista Época Negócios

Pontos mais interessantes da entrevista:

  • Tecnisa conta com 28 startups que atuam com a empresa para diversas finalidades diferentes;
  • Romeo reforça que o sentimento de posse no longo prazo pelo imóvel tende a desaparecer. As pessoas não querem mais um contrato, fiador, investimento mínimo, cheque caução;
  • De acordo com Romeo, o mundo vai ser de assinaturas, isso até mesmo para as incorporadoras;
  • Os imóveis comerciais sofreram muito com as mudanças, afinal, se falava com muito orgulho “sede própria”, hoje as empresas não querem mais esse fardo. É muito mais fácil ir para um coworking;
  • A incorporadora trabalha com bastante sofisticação em ações de dados + geolocalização;                                                                                                                                                           

Não faz parte da entrevista da Época, mas encontrei um vídeo bem recente do Romeo falando sobre Martechs. Compartilho com vocês: 

 

Essa facilidade de rastrear o consumidor tem a ver com o fato do hábito de busca de imóveis ter mudado?

Totalmente. No passado, o nosso consumidor seguia cavaletes, era abordado por homem seta, recebia o panfleto no ponto de venda ou via anúncio nos jornais. Em 2010, você tinha dois portais de imóveis. Hoje, já são mais de 15. Atualmente, 60% da navegação diária do nosso site vem direto do celular – algo que nem aparecia de forma significativa nas nossas fontes de busca há 4 ou 5 anos. No passado, o cliente futuro estava a uma quadra do concorrente, hoje está a um clique. Isso inflacionou muito a mídia digital do mercado imobiliário. Entre 2004 e 2011, o clique da “palavra imóvel cidade de SP” custava 12 centavos. Hoje, esse valor pode ser de R$ 30. Por esta razão, adotamos startups que lidam melhor com a quantidade de dados que nos interessam, que podem nos ajudar a buscar um consumidor mais personalizado, dando ganho eficiência e diminuindo nossa dependência como Google e Facebook. São as chamadas “martechs” [criam estratégias de marketing através da tecnologia].

Como essas martechs atuam no negócio da Tecnisa?

São 28 no total. Eu tenho uma martech [ShopBack] que me ajuda a recuperar um carrinho perdido, do cliente que passou pelo site, navegou, pesquisou e foi embora. Tenho aquelas que fazem o trabalho de correlacionar o banco de dados da Tecnisa com outros bancos. Exemplo: tenho 25 clientes que estão quentes [buscando imóveis], com orçamento delimitado e que também estão no multiplus. Desses 25, doze estão na minha base. Dos doze, pego 3 corretores para ligarem para eles dizendo que, até um dia do mês que vem, eles vão ganhar um milhão de milhas se comprarem o apartamento. Também trabalho com a comScore, para descobrir qual é, por exemplo, a melhor mídia que posso utilizar em Curitiba para atingir um público de perfil personalizado: renda superior, 35 anos e que queira morar a poucos metros do empreendimento. Há uma outra que integra todos nossos painéis de controle internos com esse app para que os executivos possam ver planilhas direto do celular, de uma forma “friendly” [amigável]. Temos uma martech para medir expectativa do mercado, qualidade e satisfição do cliente em relação ao corretor que está atendendo ele. Temos uma que usa chatbots para fazer um pré-atendimento e só passa para o corretor quando o cliente está mais pré-disposto a comprar.

Estamos falando das startups que auxiliam na estratégia de marketing. A Tecnisa também está trabalhando com startups no campo de obras? Estão de olho nas chamadas construtechs?

Sim. Temos três que estão operando em obras e que vem apresentando resultados substanciais. Atuam basicamente na melhoria do processo de controle da operação.

Quando e como a Tecnisa começou a trabalhar de forma ativamente com as startups?

Criamos o Fast Dating em 2011, para startups e empreendedores conseguirem apresentar suas ideias de produtos ou serviços que poderiam ter relação com nosso negócio. Nossos diretores e gestores participam, tiram dúvidas e selecionam algumas. No começo, confesso, pensamos em desistir. A qualidade das startups era muito baixa. Nos últimos cinco anos, porém, o ecossistema cresceu muito. Não temos o dinheiro que circula no Vale do Silício, mas as apresentações [pitchs] são de um nível parecido ao americano. A qualidade é espetacular.

Se o nível evoluiu tanto, o que conta hoje para uma startup se destacar?

Várias empresas tem se apresentado com soluções similares. O que conta é a antecipação do futuro, compreensão sobre para onde os negócios estão indo, compreensão sobre os novos modelos que atraem as pessoas. Quer um exemplo? O aplicativo mais baixado da Apple no Brasil nos últimos seis meses foi o Pão de Açúcar Mais. O sucesso é tão grande que eles estão até batendo cabeça para dar conta. Com 25 milhões no app, ele pode anunciar promoções diretamente ali. O app já vale mais que o Pão de Açúcar. Assim como a Multiplus já vale mais que a TAM em valor de mercado. Assim como 30% da receita do Starbucks vem do aplicativo de pagamento deles. Isso é transformação digital, isso é disrupção.

Qual será, na sua opinião, a construtora do futuro?

Alguns tendências impactam diretamente o setor. O sentimento de posse no longo prazo pelo imóvel tende a desaparecer. As pessoas não querem mais um vínculo com corretor, contrato, fiador, investimento mínimo, cheque caução. Um aluno meu, por exemplo, mudou quatro vezes de casa no Airbnb porque ele foi mudando de emprego. No passado, ele não tinha essa flexibilidade. Hoje, é só buscar um Airbnb e já entra no imóvel com chave, televisão, geladeira, utensílios. Isto é uma grande mudança de paradigma. Além disso, considerando a pessoa física, temos a questão da longevidade. Hoje, há 12% da população de SP com mais de 60 anos. A tendência é que esse número chegue a 20%. São milhões de pessoas que vão demandar um tipo de residência diferente – apartamentos menores, para casal de idosos ou pessoas que moram sozinha, em locais de fácil modalidade.

O que muda com relação aos imóveis comerciais?

A área comercial sofreu uma mudança abrupta em menos de quatro anos. As empresas se orgulhavam de falar sobre a “sede própria”. Hoje, já há empresas que não querem carregar esse fardo do imóvel comercial próprio. Veja bem. Em 2013, havia apenas 2 coworkings. Hoje, são 152. Hoje, é um sufoco vender sala comercial de 70 metros. É muito mais fácil uma startup ir para um coworking, onde não vai precisar mobiliar, vai ser membro de uma comunidade, trabalhar de uma forma colaborativa e pode entrar e sair a hora que quiser. Hoje, quero trabalhar no coworking de Pinheiros. Amanhã, no Itaim. A flexibilidade é enorme.

E a Tecnisa do futuro?

Pensando não em 2018, mas em 2028 talvez. Possivelmente nós deixaremos de ser uma empresa B2C [foco no consumidor direto] para se tornar uma empresa B2B [foco em empresa]. Posso vender um empreendimento inteiro para o BTG, por exemplo, que vai alugá-lo do modo que interessar. Ou posso criar também minha própria plataforma de vendas, meus corretores nem precisarão vir na empresa e vendo em qualquer lugar do mundo. Aí não seríamos mais uma construtora, seríamos uma locadora de imóveis. Porque, no fim, o mundo vai ser uma grande locadora de tudo. Meu filho, por exemplo, só consome de “locadoras”. Ele vê no Netflix, escuta no Spotify, se hospeda no Airbnb. O mundo vai ser de assinaturas.

Fonte: http://www.marketingimob.com

Fonte da entrevista: Época Negócios

Marianna Ferronato