Arquivo diários:11 de abril de 2018

Comprar imóvel na planta é um bom negócio?

Consultores respondem e dão dicas para evitar armadilhas

Por Sandra da Motta, da Arena do Pavini

Plantão de vendas: mutuário deve analisar a procedência do imóvel, taxas e tipo de reajuste aplicado no contrato antes da compra (Daniela Toviansk/EXAME)

São Paulo – Comprar um imóvel novo, na planta, é sonho de consumo de muita gente, mas exige cuidados básicos para o negócio não acabar dando mais dor de cabeça do que bom resultado financeiro e satisfação pessoal. Por mais que as maquetes e croquis e desenhos sejam atraentes, é preciso levar em conta que se está entrando em um projeto, que vai depender de inúmeras variáveis, desde a capacidade da construtora em executa-lo até as licenças e as condições de mercado, que podem elevar demais os custos ao longo da obra.

A compra na planta pode ser bom negócio, sobretudo para quem vai adquirir o primeiro imóvel para moradia, mas exige muita atenção às armadilhas no caminho, afirma Annalisa Blando Dal Zotto, especialista em gestão financeira, investimentos e mercado de capitais pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) e sócia da empresa de investimento financeiro Par Mais.

Entre os principais cuidados está verificar a procedência do imóvel e todas as taxas que serão cobradas, além de atenção para o reajuste pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), usado na maioria desses contratos. Além disso, Annalisa destaca “que nem sempre o risco de comprar o imóvel compensará o custo de oportunidade de deixar o dinheiro investido”.

De olhos nas regras de correção de parcelas e distrato

Ricardo Humberto Rocha, especialista em Economia e Finanças e professor da Saint Paul Escola de Negócios, destaca pelo menos cinco pontos que considera fundamentais quando se pensa em adquirir imóvel na planta, seja para moradia ou investimento. São eles: certificar-se da idoneidade da construtora ou incorporadora; ter clareza do contrato estabelecido entre as partes; saber bem como será feita a correção das parcelas, antes e depois da fase de construção, principalmente se houver complemento com crédito bancário; ter conhecimento prévio das regras e multas em caso de distrato, além de buscar o máximo possível de informações sobre o preço do metro quadrado na região e no tipo de imóvel escolhido.

Decisão de compra exige racionalidade e pesquisa prévia

Rocha lembra que também é preciso ser racional na hora da aquisição, embora muitos se deixem levar mais por componentes emocionais. “Antes da decisão de compra a pessoa deverá buscar informação para sentir-se segura de que terá mesmo capacidade de pagamento, e também estudar as possibilidades de valorização daquele imóvel que ela deseja”, orienta.

Para quem busca a opção mais como investimento ou para geração de renda, com foco em imóveis entre R$ 500 mil e R$ 1 milhão, Rocha lembra que as unidades com um ou dois dormitórios podem ser mais interessantes, pois são as que costumam ter maior demanda. Já para quem pretende aplicar valores maiores e gosta de investir no ramo de imóveis, ele sugere investir não diretamente em imóvel, mas em fundos imobiliários de lajes corporativas, que dão menos trabalho para administrar, pois a tarefa fica na mão dos gestores dos fundos. Esses fundos têm possibilitado melhor rentabilidade, inclusive porque seu rendimento não é tributado, ao contrário dos aluguéis, que pagam o carnê leão.

Como checar regularidade do empreendimento

O Procon-SP dá orientação sobre onde os interessados devem ir e o que é preciso checar para se assegurar da regularidade do empreendimento. Antes de dar qualquer sinal ou reserva, será preciso verificar, na Prefeitura Municipal, se a planta do imóvel foi aprovada. E no Cartório de Registro de Imóveis correspondente, se a incorporação do empreendimento foi devidamente registrada; se o imóvel não está hipotecado e se as plantas, as áreas e metragem do imóvel estão de acordo com a aprovação da Prefeitura do Município. Além disso, o memorial descritivo discriminará o material e equipamentos a serem empregados no imóvel, devendo esse documento integrar o Contrato de Compra e Venda.

Dicas e cuidados que ajudam a evitar problema

Anallisa Dal Zotto fez uma lista com os seis principais pontos a serem observados por quem pensa em comprar um imóvel na planta. Confira:

1 – Verificar a procedência do imóvel – Uma das maiores dores de cabeça que se pode ter com um imóvel é o atraso da obra. Verificar a procedência de quem vai realizar o empreendimento é importante e construtoras de confiança têm mais a perder caso algo dê errado. Não são poucos os casos de construtoras que faliram por má-administração dos seus recursos, deixando os seus clientes na mão;

Vale lembrar que atrasos de até 180 dias na obra geralmente estão previstos em contrato, mas ainda assim devem ser justificados. No caso de atraso superior a esse prazo, o consumidor pode pedir o seu dinheiro de volta, assim como indenização por danos morais e materiais junto à Justiça. Essa, no entanto é uma medida drástica que pode ser bastante demorada. Portanto, verificar a procedência pode evitar sérias dificuldades;

2 – Ficar alerta a taxas indevidas: Há uma série de taxas que são cobradas na hora de comprar um imóvel na planta. É importante ficar atento às taxas que são devidas pelo consumidor e as que não são. A cobrança dessas taxas indevidas geralmente é bem alta, pois são relacionadas ao valor do imóvel, portanto, vale saber quais delas pode-se evitar pagar:

(a) – Taxa de corretagem: a taxa de corretagem serve para pagar o profissional que efetuou a venda. Na maioria dos casos esse é um profissional contratado pelas construtoras, então, seriam elas que deveriam pagá-lo, e não o comprador;

(b) – Sati: Sigla de Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária: essa taxa serve para pagar o serviço de advogados que vão assessorar a compra do imóvel e analisar o contrato, e, geralmente, é no valor de 0,8% do imóvel. No entanto, não é um serviço obrigatório nem isento. E o comprador não deveria ser responsável por pagar para que um advogado da empresa analise o contrato da própria empresa;

(c) – Taxa de interveniência: essa é uma taxa que é cobrada caso o comprador opte por financiar o imóvel com um banco diferente do que financiou a obra. Ela, no entanto, fere a liberdade de escolha do consumidor, sendo assim indevida.

(d) – Taxa de anuência ou cessão de direitos: caso o consumidor queira vender o imóvel ainda na planta ele precisa de prévia autorização da construtora, o que, às vezes, é cobrado. Essa taxa é indevida pois também contraria o Código de Defesa do Consumidor ao remunerar a construtora sem que ela tenha prestado um serviço;

3 – Ter atenção com a correção pelo INCC : No contrato da maioria dos imóveis comprados na planta existem cláusulas de reajuste pelo INCC – Índice Nacional de Custo da Construção Civil. O índice de inflação reajusta o valor do imóvel enquanto ele está na planta e ainda não pode ser financiado diretamente pelo banco. Isso faz com que o valor devido pelo imóvel aumente constantemente, muitas vezes acima da inflação oficial;

Para efeito de comparação, a consultora destaca que nos últimos 12 meses o INPC, que costuma reajustar os salários, acumulou alta de 1,81%, enquanto o INCC foi de 3,61%, praticamento o dobro. Caso as parcelas no período sejam pequenas demais, a pessoa pode acabar devendo mais na entrega da chave do que no começo da obra. Além disso, quando o financiamento do banco começar, o comprador poderá ter de pagar um valor maior que o esperado. É fundamental, portanto, acompanhar as correções no informativo que a construtora envia para prestar contas;

4 – Considerar aspectos como rendimento e valorização do imóvel: A consultora chama atenção, principalmente para quem pensa em adquirir imóvel como investimento, que existe o mito de que imóveis só valorizam e que investimento imobiliário tem retorno garantido. Na avaliação dela, apesar de esse ter sido o caso com vários imóveis no passado, hoje isso já não é verdade absoluta. “Os imóveis não têm um benchmark, dessa forma, pode ser difícil comparar a rentabilidade do seu imóvel em relação a uma média de mercado”, destaca.Lembra também que mesmo os imóveis se valorizando com o tempo, tal valorização pode ser menor que o seu custo de oportunidade, ou seja, aquele representado pela opção de se juntar esse dinheiro e o deixar rendendo.

5 – Fazer exercício financeiro pode ajudar no planejamento: Ela menciona um exemplo prático. Supondo que em janeiro de 2008 uma pessoa comprou um imóvel que na planta custava R$ 300 mil. Ela deu uma entrada de R$ 50 mil e continuou pagando parcelas fixas de aproximadamente R$ 2 mil ao mês. No primeiro ano (que é o da construção), o imóvel foi reajustado pelo INCC e, depois, o banco cobrou 9% ao ano no financiamento, num prazo de 320 meses.

O aluguel que a pessoa economizou ficou no valor de R$ 1 mil/mês (0,33% do valor do bem), reajustado anualmente pelo IGPM. Depois de 10 anos, essa pessoa conseguiu vender seu imóvel pelo dobro do preço, ou seja, R$ 600 mil. Mesmo parecendo um ótimo negócio, diz a consultora, vale observar a comparação do que teria ocorrido se ela simplesmente tivesse aplicado o valor da entrada e das parcelas, mês a mês, em um ativo que rendesse 100% do CDI.

6 – Efeitos do tempo na rentabilidade das aplicações e dos juros no financiamento devem ser considerados: Na ponta do lápis, apesar de o apartamento ter dobrado de preço, o saldo devedor ao final de 10 anos ainda era alto (no exemplo, de R$ 216.019,65). E a rentabilidade final obtida com a venda do apartamento ficou em R$ 254.998,25, já considerando que o que a pessoa economizou em mensalidades de aluguel. Com uma aplicação que rendesse 100% do CDI, ela teria pouco menos do dobro que aplicou há 10 anos. No entanto, não haveria dívidas, e o rendimento nesse prazo seria 5,22% maior, de R$ 268.321,58. Lembrando ainda que, nesse cálculo, não foram consideradas eventuais reformas e reparos no imóvel, nem o rateio de reformas do condomínio.

“Isso acontece porque muitas vezes desconsideramos o impacto que o tempo (no nosso exemplo, 10 anos) gera na rentabilidade de uma aplicação financeira. Além disso, os juros pagos no apartamento também prejudicam a rentabilidade”, pondera a consultora e planejadora financeira.

Fonte: https://exame.abril.com.br

Retomada do mercado imobiliário já pode ser vista em quase todo o País.

Mais efetiva nos centros urbanos, a retomada do mercado imobiliário já pode ser vista, mesmo que heterogênea, em quase todo o País

“Se for confirmada a projeção de crescimento do PIB em 2017 em torno de 1%, a economia deverá continuar acelerando em 2018, o que anima alguns setores do mercado a preverem um crescimento de 2,5% a 3% neste ano”. O trecho da nota publicada pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (SindusCon-SP) em 22 de janeiro. “O ano de 2017 foi menos ruim do que 2016. Não tivesse havido tantas encrencas políticas, a economia teria se recuperado mais rápido. Com a queda dos juros e o desemprego deixando de aumentar, os reflexos no mercado começaram a ser sentidos”, explica Odair Senra, vice-presidente de Imobiliário do SindusCon-SP. O ano sofrível, segundo Senra, foi melhor do que o anterior. Para este ano, o vice-presidente da entidade espera reflexos ainda mais consistentes no mercado imobiliário. “Com a inflação sob controle, o emprego aumentando e a manutenção dos juros baixos, quem está empregado se sente mais seguro, o que corrobora para a tomada de decisões importantes, como a compra de imóveis”, completa. Executivos do setor e diretores de entidades relacionadas são unânimes em dizer: 2018 será um ano curto. Copa do Mundo e eleições, acabam atravancando importantes passos dessa esperada recuperação.

“O ano de 2017 foi menos ruim do que 2016. Não tivesse havido tantas encrencas políticas, a economia teria se recuperado mais rápido. Com a queda dos juros e o desemprego deixando de aumentar, os reflexos no mercado começaram a ser sentidos.”
Odair Senra, vice-presidente de Imobiliário do SindusCon-SP

É fato que o processo vivido ao longo de 2017 ainda sofreu com a inércia da crise que teve início em 2013. “O setor de forma geral vem apresentando um desempenho muito fraco principalmente a partir de 2014. Tem sentido a recessão e a sua longa duração de forma intensa. São anos sucessivos de retração em suas taxas de investimento e de crescimento. O ano de 2017 inseriu-se dentro deste processo. O ano também foi agressivo para a vida das empresas e dos agentes, pessoas ou grupos atuantes e com interesses neste segmento”, explica o professor de economia da Universidade Presbiteriana Mackenzie, Agostinho Pascalicchio. Segundo o especialista, este processo foi particularmente sentido pela construção civil voltada para obras populares, de infraestrutura e do segmento voltado para a construção de unidades comerciais ou industriais. Estes são segmentos que foram muito mais sensíveis ao período duradouro da recessão e ao congelamento dos investimentos tanto governamentais quanto do setor privado no mercado. Entretanto, este processo também determinou alguns aprendizados e ajustes para algumas empresas. Elas encontraram alguns nichos ou setores específicos para atuação. Mesmo diante do cenário desanimador dos últimos anos, o acadêmico entende que 2018 sinaliza a inversão da lógica da crise. “O começo do processo de melhorias de expectativas do ambiente de negócios, a retomada do crescimento do setor de consumo- mesmo que progressivo-, o aumento de renda e do crédito, a queda da inflação e dos juros e a retomada gradativa dos investimentos deverão gerar um ambiente propício para posicionar-se diante de um crescimento ainda que muito cauteloso do setor”, analisa. Para Pascalicchio, as intenções de investimento para o setor da construção deverão ser particularmente mais manifestadas a partir do último trimestre deste ano.

Expectativas para o setor
A formação de expectativas positivas já pode atrair investidores, — pessoas físicas ou jurídicas — que desejem aproveitar algumas oportunidades favoráveis de investimento no setor de construção civil voltado, principalmente, para moradias para classe de renda alta ou mais sofisticadas. O aumento da atividade econômica, o crescimento do consumo, o surgimento e crescimento dos novos negócios e dos investimentos são aspectos acompanhados muito de perto pelo setor. “O setor é parceiro do crescimento e do desenvolvimento econômico. Geralmente, em períodos de crescimento, considerando as características estruturais da sociedade brasileira, o setor cresce muito mais do que a taxa de crescimento real do Produto Interno Bruto (PIB)”, explica Pascalicchio.

“O país hoje dá sinais de recuperação, com inflação controlada, juros. Todos os indicadores econômicos e levantamentos mostram recuperação do setor. Mas esta recuperação está condicionada necessariamente pela aprovação da Reforma da Previdência. Isso vale não só para o setor da construção civil, mas Brasil como um todo”, opina Flávio Amary, presidente do Sindicato da Habitação de São Paulo, Secovi-SP. Segundo Amary, essa recuperação não ocorrerá de forma homogênea. “Cada região tem um comportamento diferente. Regiões que dependem do agronegócio, pela força desse setor nos últimos anos, tiveram menos impacto nos anos de crise. No Rio de Janeiro e na Baixada Santista, o impacto negativo teve resultado bem ruim. No interior paulista, não há uma explosão de vendas em tempos de bonança, mas a queda, em tempos de crise, também não ocorre na mesma proporção dos grandes centros urbanos. Cada região tem um comportamento distinto. Mas é fato que os lançamentos e as vendas voltaram a acontecer”, completa.

O desenvolvimento brasileiro, a caminhar para um crescimento sustentável, com geração de renda, desonerações tributárias sobre a produção, redução dos custos financeiros, aumento do crédito, apenas para citar alguns fatores, estimulará certamente a justa relevância que o setor da construção civil merece para o crescimento do país. Medidas deste tipo garantirão o crescimento e desenvolvimento no longo prazo. Pascalicchio também concorda com a ideia da recuperação heterogênea do crescimento do país. “A safra agrícola favorável pelo segundo ano consecutivo garante uma renda melhor para as cidades que possuem maior ligação com o agronegócio. Mas a boa safra não favorece homogeneamente todo o território nacional e algumas áreas sequer foram favorecidas. Da mesma forma, nem todas as metrópoles nacionais recebem homogeneamente os benefícios da melhoria do consumo de bens não duráveis como vestuário e alimentos ou não-duráveis como veículos e dos segmentos de mobiliário e de eletrodomésticos. Dependem de suas indústrias instaladas na área”, explica.

“Cada região tem um comportamento diferente. Regiões que dependem do agronegócio, pela força desse setor nos últimos anos, tiveram menos impacto nos anos de crise. No Rio de Janeiro e na Baixada Santista, o impacto negativo teve resultado bem ruim.”
Flávio Amary, presidente do Secovi-SP

Para Senra, do SindusCon-SP, essa heterogeneidade, inclusive de aspectos econômicos específicos, como é o caso do Rio de Janeiro, influencia diretamente na recuperação. O especialista afirma que a demanda dos grandes conglomerados urbanos é resultado da alta densidade populacional. “O mercado imobiliário tem força onde há grande concentração de gente. Em Ribeirão Preto, São José do Rio Preto, Prudente, ou seja, grandes cidades do interior paulista, o mercado imobiliário é mais tímido”, garante. Para Senra, a escassez dos bons terrenos é que movimenta o mercado. Nessas cidades, ainda existe espaço para conseguir terreno fácil. Por isso, as obras têm como perfil condomínios de casas, com baixa verticalização. Sobre o mercado fluminense, Senra acredita num efeito cíclico que culminará na recuperação. “O Rio de Janeiro está numa crise estrutural grande, que transcende o mercado imobiliário. Mas vai recuperar. E pode até ser que venha a sofrer com escassez de imóveis diante da velocidade da retomada. O volume de gente que quer cada vez mais morar em centros urbanos consolidados, como a capital fluminense, é que movimenta esse ciclo”, explica.

São Paulo, carro-chefe da recuperação
“Dá pra sentir o clima positivo. Os lançamentos têm ocorrido. Vendas boas têm sido fechadas, ainda num patamar de preços que o mercado aceita. Quem tem terrenos comprados na época da alta, ainda tem dificuldades de viabilizar empreendimentos que valham a pena. Mas, em muitos casos, opta-se por assumir o prejuízo e lançar mesmo assim”. Para ele, um fator que deve contribuir na liquidez é o plano diretor de 2014, que ainda não foi aplicado de fato. “A prefeitura agora, com um decreto, criou o ‘Aprova Rápido’, que pretende desburocratizar processos parados na prefeitura”, comemora Senra. Continue lendo