Arquivo diários:30 de julho de 2018

Bairro planejado, projeto ousado.

Construtoras ignoram a crise para lançar empreendimentos de portes gigantescos, que passam de 15 mil unidades e investimentos de R$ 2 bilhões, fazendo nascer novas cidades dentro das metrópoles. Por que esse modelo voltou à moda?

Vertical e horizontal: o bairro Caminhos da Lapa está sendo construído em São Paulo pela Helbor e pela Tegra e vai ultrapassar as 2 mil unidades e os R$ 2 bilhões de investimentos (Crédito: Divulgação)

É natural creditar o caos das grandes cidades brasileiras, nas últimas décadas, ao crescimento desordenado e à ausência total de planejamento urbano. Por isso, um fato pouco conhecido fora do setor imobiliário é surpreendente: o de que algumas das mais tradicionais e agradáveis partes da capital paulistana surgiram como bairros planejados e foram elaborados por uma única empresa, a britânica Cia. City. A multinacional foi responsável por desenvolver, como empreendimentos privados, o Jardim América, o Alto da Lapa, o Pacaembu e o Alto de Pinheiros, na primeira metade do século 20.

A companhia, com isso, se tornou o principal personagem da indústria imobiliária da cidade – e continuou fazendo bairros planejados, em menor porte, até 1992, quando entregou o City Jaraguá, na Zona Norte da cidade. Na mesma época, viu outros projetos surgirem, como foi o caso de Alphaville, em Barueri, nos arredores da capital paulista, na década de 1980. Desde então, esse tipo de modelo de lançamento minguou tanto na “terra da garoa” como em outras grandes capitais do País, principalmente devido à falta de terrenos adequados e de uma boa demanda.

Nova luz: o projeto dos sonhos de Meyer Nigri, fundador da Tecnisa, é concluir um bairro (Crédito:Letícia Moreira/Folhapress)

Agora, a maior cidade do País e outros centros imobiliários importantes estão vendo, mesmo em meio a uma grave crise que persiste na economia e no setor de construção, uma explosão de bairros planejados e dezenas de milhares de unidades anunciadas. Os pioneiros são o Jardim das Perdizes, bairro de apartamentos de alto padrão, na Zona Oeste de São Paulo, da Tecnisa, fundada por Meyer Nigri; e o Nova América, da Buriti Empreendimentos, em Campinas. Em Recife, o primeiro bairro planejado pernambucano, o Reserva do Paiva, teve investimento planejado de R$ 2,6 bilhões, em 18 anos, para abrigar 40 mil pessoas. No Rio de Janeiro, a Vila Olímpica, construída pelo Carvalho Hosken, para abrigar os atletas durante a Olimpíada de 2016, se tornou o Ilha Pura, com 31 torres em sete condomínios. Todos eles entraram em fase final de planejamento na virada da última década, durante o último boom imobiliário brasileiro, e depois sofreram com lançamentos realizados durante o auge da crise econômica.

“Quando lançamos o Jardim das Perdizes em 2013, num momento eufórico do mercado, enxergávamos um horizonte mais curto, de até seis anos”, diz Fabio Villas Bôas, diretor-executivo da Tecnisa. “Mas isso foi postergado. Mesmo assim, existe uma grande vantagem de podermos criar as condições da região, em vez de ser apenas um condomínio isolado dentro da cidade, trazendo os problemas de um bairro já existente, de segurança ou de falta de água.” O Jardim das Perdizes se destaca por ter uma grande praça acessível, conceitos de sustentabilidade, iluminação mais econômica e eficiente de LED e câmeras de segurança que identificam as placas dos carros que circulam por ele. Mas, cinco anos depois do início de sua comercialização, foram lançadas apenas 14 das, pelo menos, 28 torres previstas, e metade do valor geral de vendas (VGV) de R$ 7 bilhões projetado.

Esses casos poderiam ser a senha para que outros projetos similares fossem postergados. Mas não é isso o que está acontecendo, e o novo perfil traz iniciativas para a baixa renda. A mineira MRV Engenharia, atualmente a maior construtora da América Latina, está entregando o seu mais ambicioso projeto, o Grand Reserva Paulista, em Pirituba, na capital paulista. Trata-se de um grande empreitada ligada ao programa de moradia popular Minha Casa, Minha Vida. É um investimento de R$ 1 bilhão previsto para um VGV de R$ 1,6 bilhão e 7.296 unidades em 51 torres.

Oportuno: o maior projeto da Helbor, do CEO Henry Borestein, nasceu da ideia de juntar um terreno com o da Tegra (Crédito:João Castellano / Ag. Istoé)

Outra empresa de capital aberto, a Helbor, em conjunto com a Tegra, lançou outro projeto para faixas de renda popular, o Caminhos da Lapa, também em São Paulo, com previsão de 2 mil unidades e mais de R$ 2 bilhões de investimentos. Com as 800 primeiras unidades lançadas, o VGV já atingiu R$ 443 milhões. A Helbor, controlada pela família Borestein, ainda tem outros dois projetos em sua cidade de origem, Mogi das Cruzes (SP), que somam mais de R$ 600 milhões de VGV. Maior do que todos esses há ainda o Reserva Raposo, do grupo Rezek, com 18 mil unidades de baixa renda e mais de 120 torres. Deve ser entregue só na próxima década e se constituir no maior projeto da história da capital paulista. A título de comparação, em 12 meses, até maio deste ano, foram vendidas 27,3 mil unidades em toda a cidade de São Paulo por todas as incorporadoras que atuam no mercado.

Os bairros planejados são projetos que representam as empreitadas mais ambiciosas da história de suas empresas, e com a capacidade de decretar o sucesso ou fracasso de suas organizações pelos próximos anos. São planos que podem levar mais de uma década até serem concretizados. “O modelo é um negócio de oportunidade, que o empreendedor tem a sensibilidade de perceber a demanda habitacional do país e trabalhar com os dados demográficos da região”, diz Flavio Amary, presidente do Secovi-SP, o sindicato da habitação. O problema do grande número de quebras de contratos que fizeram explodir os estoques até o ano passado, garante o especialista, passou. “Agora, não temos mais a questão do excesso de estoque concentrado em obras já lançadas, ou mesmo dificuldades do comprador contrair crédito. O problema é de confiança”, afirma Amary. “O momento ainda é de incerteza política e de impacto econômico que a greve dos caminhoneiros estendeu, tirando a confiança do comprador.”

Mas por que, mesmo sem o País ter deixado a crise para trás, empreendimentos tão grandes saem do papel? “Nossa matéria-prima é o terreno”, diz Sérgio Paulo Amaral dos Santos, diretor-comercial da MRV, dono do projeto em Pirituba. “Essa era uma área muito cobiçada que o Santander leiloou 10 anos atrás. Depois que compramos, levamos oito anos para aprovar o projeto. Mas vale a pena porque em São Paulo é cada vez mais difícil comprar grandes terrenos perto do centro.” As vantagens são também a proximidade de uma estação da rede ferroviária e de um shopping center. A MRV ainda entregará uma creche e um batalhão da Polícia Militar.

Pioneirismo: a Vila dos Atletas da Olimpíada de 2016, que se tornou a Ilha Pura da Carvalho Hosken, no Rio de Janeiro, foi um dos primeiros bairros da nova leva (Crédito:Tomaz Silva/Agência Brasil)

Serão R$ 60 milhões investidos em equipamentos públicos, projetos sociais e urbanização. “Vamos ter cabeamento subterrâneo, coisa que só a Avenida Paulista e a Rua Oscar Freire, partes nobres da cidade, possuem”, diz Santos. Tanto investimento durante a crise não assusta. “A faixa da Minha Casa, Minha Vida tem acesso muito grande ao crédito e sucesso garantido”, diz o executivo. “Ainda temos um ganho de escala.” A MRV lançou 1,5 mil unidades no primeiro ano de vendas, desde março de 2017. Mas o projeto está apenas no início: dois dos 25 empreendimentos que o Grand Reserva inclui estão iniciados.

O negócio de oportunidade é apenas um dos benefícios percebidos pelas empresas que embarcam em projetos tão ambiciosos. O Caminhos da Lapa, da Helbor e da Tegra, nasceu quando as duas empresas perceberam que lançariam na mesma época dois empreendimentos um de frente para o outro numa área anteriormente fabril, e resolveram juntar os esforços, em sociedade dividida meio a meio. “Em vez de dois projetos, resolvemos fazer um gigante”, diz Marcelo Bonanata, diretor da Helbor. “Poderíamos promover uma transformação urbana, com mais apelo e história para contar.” Dessa forma, esforços de marketing que poderiam estar pulverizados em diversos empreendimentos foram concentrados. Também é mais fácil direcionar o corpo de vendas para um projeto de longo prazo, o qual vai conhecer melhor com o tempo. “E, no meio do caminho, podemos ir mudando de acordo com o mercado”, afirma ele. “A demanda é muito cíclica e sazonal.”

Desde que a Helbor começou a tratar do projeto, no começo desta década, o mercado mudou de pedir apartamentos grandes, que passaram a ficar muito custosos, para unidades menores no centro da cidade. Agora se notou uma lacuna de projetos de dois a quatro dormitórios que o Caminhos da Lapa espera preencher. Se os bairros planejados da atualidade encontrarão a demanda esperada, só será possível saber em alguns anos. Mas, até lá, certamente muitas regiões serão completamente transformadas por essas empresas.

 

Fonte: https://www.istoedinheiro.com.br

SP: prefeitura quer atrair 140 mil moradores para o centro.

Proposta deve ser levada à Câmara em 2019, e sugere restrição de estacionamento nas ruas de comércio e obras no entorno da ferrovias.

Das fábricas do Belenzinho às repúblicas estudantis de Santa Cecília, passando pela Rua 25 de Março, o Minhocão e a Cracolândia. A área central até pode ser pequena em relação ao território paulistano (2%), mas certamente é uma das mais heterogêneas e com maior oferta de emprego e transporte público.

Diante disso, a Prefeitura pretende levar ao menos mais 140 mil novos moradores para 11 distritos do centro expandido. E as transformações podem ir além: com restrição de estacionamento nas ruas de comércio intenso e novas obras habitacionais no entorno da ferrovia.

A ideia é revisar as diretrizes da Operação Urbana Centro, de 1997, que não contempla parte da legislação atual. O objetivo é claro: aumentar em pelo menos 53,8% o adensamento da região, indo de 130 habitantes por hectare para 200 hab/ha – média que já vale para Santa Cecília.

Rua na região da Estação da Luz, em São Paulo Foto: Fernando Pereira / Secom/ PMSP / via Fotos Públicas

Para alcançar isso, a gestão Bruno Covas (PSDB) lançou no dia 10 a proposta do Projeto de Intervenção Urbana (PIU) Setor Central, aberta para consulta pública até segunda-feira. Após a fase de consulta e audiências, o projeto de lei será enviado para a Câmara Municipal em 2019. “A infraestrutura já é capaz de abrigar densidade demográfica muito maior, independentemente de investimento”, diz Leonardo Castro, diretor de Desenvolvimento da SP Urbanismo, responsável pelo PIU.

Os dados do cálculo são, contudo, referentes ao Censo de 2010, anterior ao atual movimento de jovens de classe média se mudando para apartamentos pequenos em alguns bairros do centro. Nesses casos, o foco majoritário está na Santa Cecília e na República, como o entorno da Praça Dom José Gaspar e do Largo do Arouche. Com o PIU, a ideia é diversificar a faixa etária, o tamanho das famílias e a classe social de quem habita a região.

O plano abrange, em trechos ou na totalidade, Cambuci, Liberdade, Consolação, Santa Cecília, Bom Retiro, República, Sé, Brás, Pari, Belém e Mooca. “A Prefeitura tem o entendimento de que morar no centro não é só morar na Sé e na República, mas também em Campos Elísios, Pari, Barra Funda”, diz Castro.

A média é de 2,5 habitantes por domicílio no centro, enquanto a municipal é 3,14. Em 2010, 447,6 mil pessoas viviam na região, mas estimativa de 2014 aponta que há 823 mil empregos formais.

O reflexo disso é trazer vida noturna para os bairros que tem movimentação apenas no horário comercial e de segunda a sexta-feira. “Parte do centro adormece no período noturno, vai ficando vazio, perigoso. Queremos pessoas circulando também no período noturno, consumindo, trabalhando, resgatar essa ‘vibração'”, aponta Castro.

O objetivo é elevar o número de habitações no entorno da ferrovia e da Marginal do Tietê, além da Baixada do Glicério. A proposta da Prefeitura descreve os locais como de “grandes dimensões subaproveitadas e extensões de terras públicas passíveis de transformação”.

Nessas áreas, os moradores seriam compradores de apartamentos classe média e beneficiados por programas habitacionais. Uma das alternativas de fomento é retomar a cobrança de outorga onerosa, instrumento de cobrança pelo uso do solo, nos locais onde foi suspensa com a Operação Urbana Centro. Hoje, em algumas partes, não é preciso pagar para construir até o coeficiente máximo (que pode chegar a quatro vezes a área do terreno). Outra possibilidade é o programa federal Minha Casa, Minha Vida.

Locais vazios

A Prefeitura ainda estima que há 33.149 domicílios vagos no centro, cerca de 14,6% do total disponível. Nesses locais, o adensamento ocorreria, além de construir em lotes dispersos, com o reaproveitamento dos imóveis, por restaurações e reformas.

Dentro disso, está a ideia de fixar Perímetros de Requalificação Integrada de Imóveis Tombados, o que inclui incentivo ao restauro e à reforma. Uma ideia é criar regulações de padrão para reduzir a necessidade de autorizações prévias para intervenções em imóveis tombados.

Uma das ideias é criar regulações padrão para reduzir a necessidade de autorizações prévias para fazer intervenções nas centenas de imóveis tombados. Dessa forma, se propõe a ideia de construir em terrenos de bens protegidos, mantendo o bem original na frente e a nova construção na parte de trás.

Possibilidades

Mudanças urbanísticas no centro já são discutidas há décadas, segundo Simone Gatti, representante do Instituto de Arquitetos do Brasil na Comissão Executiva da Operação Urbana Centro. Segundo ela, a ideia de “revitalizar” se intensificou principalmente na década de 1990, período em que se investiu na potencialização de espaços culturais, como a Sala São Paulo e a Pinacoteca. “Foi uma medida bem inocente, não conseguiu tratar a questão da precariedade”, aponta.

Para ela, o ponto central da discussão precisa ser a qualificação de moradia para a população que vive de forma precária na região – como moradores de cortiços, ocupações, em situação de ruas e até de favelas (como a do Moinho).

Simone afirma que a suspensão da outorga acabou “subsidiando indiretamente” a classe média em vez de ser um recurso de interesse público, para o transporte coletiva e a habitação social, por exemplo. “Apesar do desaquecimento, o mercado imobiliário está dando conta da demanda da população de classe média, e isso está acontecendo naturalmente.”

O professor de Urbanismo da Mackenzie Antonio Claudio Fonseca considera que incentivos para adensar o centro são essenciais. “É de uma insustentabilidade uma área com infraestrutura total com pouca gente morando”, diz.

No caso do entorno da ferrovia, por exemplo, ele aponta que equipamentos públicos e privados são formas de atrair moradores, tais como shoppings e centros culturais. “Cada vez mais gente está de novo falando em morar nas áreas centrais, coisa que há 10, 15 anos não se ouvia.”

Eduardo Della Manna, diretor do sindicato do mercado imobiliário Secovi-SP, aponta como “fundamental” a manutenção na outorga gratuita para construir em parte dos bairros do centro (no Bom Retiro, por exemplo, ela é cobrada), podendo ampliá-la para imóveis de uso misto, isto é, que têm comércio e serviços no térreo.

Segundo ele, hoje, a procura é maior por regiões “mais qualificadas” do centro, como o entorno das Praças Dom José Gaspar e da República. Ele defende ainda a ampliação do coeficiente máximo de construção, que, hoje, é de quatro vezes a área do terreno na cidade, especialmente nas áreas mais degradadas, como a Luz. “Poderia se criar uma regra diferente para a região central, para construir 15, 20 vezes a área do terreno.”

Prefeitura estuda limitar vagas de estacionamento

No entorno de polos comerciais (como Santa Ifigênia e 25 de Março), a Prefeitura estuda limitar a oferta de vagas de estacionamento, o que pode resultar na criação de bolsões com edifícios-garagem e a redução de vagas junto ao meio-fio. Dentro disso, a ideia também é ampliar as áreas de desembarque e carga e descarga.

Próximo a essas áreas, o estudo propõe as melhorias viárias previstas no “Apoio Urbano Sul” da Lei 16.541/16, que, inclui o alargamento de vias fora do miolo comercial, como as Avenidas do Estado e Celso Garcia.

Para Antonio Claudio Fonseca, professor de Urbanismo da Mackenzie, o pedestre e o transporte público devem ser prioridade. Além disso, possíveis mudanças e restrições podem ser possíveis desde que não exclua quem realmente precisa do transporte por carro, como pessoas com dificuldade de locomoção ou que usam o automóvel na exercício de sua profissão.

Dentre os estudos de transporte público para a área, está um projeto de Linha Circular de bonde, desenvolvido pelo escritório Jaime Lerner e anunciado pelo ex-prefeito João Doria (PSDB) em 2017. O veículo passaria em dois circuitos, que envolvem espaços culturais, polos comerciais e outros pontos atrativos do centro, estando conectados às estações de Metrô e trem, além dos terminais de ônibus, do entorno.

Quais são as próximas etapas?

Após a consulta pública, feita paralelamente com reuniões com entidades associações, a Secretaria Municipal de Licenciamento e Urbanismo, elaborará o PIU Setor Central, que passará por nova consulta popular e, então, será discutido em audiências públicas. A ideia é ter a versão final em dezembro, a qual deve, depois, ser enviada para votação na Câmara Municipal de Vereadores no segundo semestre de 2019.

Além do Setor Central, outros 13 PIUs estão em processo de proposição, andamento ou implantação na cidade, com focos distintos, que vão da Vila Leopoldina, na zona oeste, aos terminais de ônibus Capelinha e Campo Limpo, na zona sul, e Princesa Isabel, no centro.

No caso do PIU Setor Central, até as 12 horas de quinta-feira, 26, apenas três pessoas haviam tido a contribuição aprovada na consulta pública. Dentre os temas comentados, estão a exclusão do Bexiga da área de atuação do projeto, incentivos para restaurar bens tombados, iniciativas para acolher a população em situação de rua e ampliação de ciclovias.

Fonte: https://www.terra.com.br