Arquivo diários:24 de setembro de 2018

O nascimento de um prédio, do papel ao concreto.

Prospecção de terreno, pesquisa de mercado, tipo de projeto, alvará: saiba todos os passos para o nascimento de um empreendimento.

Fachada do empreendimento Bandeira, na Vila Madalena. Foto: Pespectiva/Nortis Incorporadora

Você, morador de um prédio, já se perguntou o motivo de o edifício ter as características que tem, de ter ou não área de lazer, acabamento de luxo ou mais simples, de ter sido construído no bairro onde está?

Em tese, nada é por acaso em um empreendimento. Desde a escolha de terreno até pormenores de acabamento, passando por áreas comuns e tipologias, todos os detalhes que compõem o que virá a ser um lar são pensados e planejados para responder às expectativas do futuro morador.

Com auxílio de entidades do ramo de incorporação, a reportagem listou os cinco passos principais de um projeto, do campo das ideias até chegar ao estande de vendas.

DNA da empresa.

Cada construtora ou incorporadora possui uma especialidade. Por isso, antes de começar a incorporar, a empresa já tem certo direcionamento, definido de acordo com seu perfil, estratégia, filosofia ou DNA. Os diferentes termos significam uma coisa só. “É a definição do mercado em que a empresa atua”, diz Alexandre Suarez, diretor da Mar Incorporações.

A Mar, por exemplo, trabalha com o segmento de alto padrão e sabe que seu público está, na maioria, em bairros das zonas sul e oeste, como Jardins, Moema, Pinheiros, Itaim e Vila Olímpia. A partir da definição de “marca” da empresa, é possível identificar regiões onde procurar terrenos interessantes para implantação de um projeto que atenda ao gosto dos perfis imaginados de futuros compradores, além de média de preços de comercialização de imóveis nessa área geográfica.

Croqui conceitual do Bandeira. Foto: Fábio Valentim/Una Arquitetos

Prospecção de terrenos.

Uma vez definido o campo de atuação, é hora de procurar terrenos viáveis para o futuro empreendimento. Este é um passo importante, já que, de acordo com o diretor da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), Reinaldo Fincatti, “a matéria-prima da construção civil é o terreno incorporado”.

Muitos fatores determinam o que, para os incorporadores, é um bom terreno. Boa infraestrutura no entorno, segurança da área, topografia, vista panorâmica da cidade e tráfego de carros e pedestres na rua escolhida são alguns. Para o sócio da Moby Incorporadora, Eduardo Carvalho, o terreno tem de ter cidade em volta. “Precisa ser um lugar agradável para sair a pé, passear com o cachorro.”

O diretor da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Luiz Antonio França, ressalta a importância de conferir eventuais contaminações de solo no lote desejado. “Terrenos que já abrigaram postos de gasolina ou fábricas podem estar contaminados. Incorporador bom é aquele que deixa o terreno saudável.”

A empresa identifica a legislação em vigor na área do terreno e o zoneamento em que ela está enquadrada. O Plano Diretor e a Lei de Zoneamento definem todos os parâmetros urbanísticos para o desenvolvimento da cidade e interferem no projeto. “O plano e a lei determinam o potencial construtivo do empreendimento”, diz França. Terrenos em locais que as regras permitem maior potencial construtivo – em regiões com boa oferta de transporte público, é permitido construir até quatro vezes a área do lote – são mais procurados e, portanto, mais caros.

Com oferta de terrenos escassa, as empresas precisam, muitas vezes, partir para a estratégia de “formar terreno”, ou seja, comprar áreas contíguas até atingir a metragem ideal para poder erguer o empreendimento pensado. Conseguir conciliar as vontades de todos os donos de lote para venda simultânea pode ser complicado. “Esse é o desafio da montagem de área em São Paulo”, afirma Daniel Toti, diretor da Nortis Incorporadora.

Maquete física de estudo do Bandeira. Foto: Una Arquitetos

Estudos e planta.

Nesta fase, o projeto é definido. “Pesquisamos in loco os lançamentos e os prédios em construção na região e vamos ao banco de dados de imobiliárias. Temos de saber tudo: a velocidade de vendas, o preço ofertado, o tipo de produto que está vendendo mais e as características tipológicas”, comenta o diretor da Benx Incorporadora, Luciano Amaral.

Com a pesquisa de mercado, o incorporador identifica as demandas da região e começa a moldar o empreendimento. Público-alvo, tipologias das plantas e áreas de lazer são definidos. “Se pensamos em um perfil familiar, colocamos brinquedoteca, por exemplo. Se são unidades menores, oferecemos lavanderia coletiva, espaço para coworking”, conta Toti.

Nessa fase, também é definido o valor geral de vendas (VGV) do empreendimento. Ele se refere ao valor projetado pela soma potencial de venda de todas as unidades do conjunto. O preço é calculado de trás para frente. O incorporador analisa quanto o futuro comprador estaria disposto a pagar em um imóvel naquela região e, assim, define os gastos de obra. “É um processo inverso. Não é o valor da construção que determina quanto os clientes vão pagar, mas o que os clientes estão dispostos a pagar é que determina qual vai ser o custo de construção”, diz Suarez, da Mar.

Entre os gastos de obra, é necessário prever valor do terreno, materiais de construção e mão de obra, além de, se for o caso, pagamento de outorga onerosa (taxa cobrada pelo Município que permite edificar acima do limite).

Perspectiva Artística Final do Bandeira. Foto: Nortis Incorporadora

Organização e aprovação.

Com terreno prospectado e projeto decidido, é hora de organizar toda a papelada do empreendimento para aprovação na Prefeitura. O tempo médio de emissão de alvará para obras é de 500 dias. A Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL), no entanto, diz que, com a aprovação do novo Código de Obras e Edificações, esse período deve diminuir.

Além disso, foi sancionado neste ano o projeto Aprova Rápido, que promete reduzir o tempo de emissão em terrenos com mais de 150 metros quadrados para até 130 dias.

Entre os itens analisados pela Prefeitura estão: atendimento às leis de acessibilidade e medidas de segurança, sustentabilidade, distância de edificações vizinhas, potencial construtivo da área e enquadramento na Lei de Zoneamento.

Rumo ao lançamento.

Uma vez aprovado na Prefeitura, são realizados os ajustes finais, além de projetos complementares, como hidráulico, elétrico, fundações e paisagismo. Também é aqui que a equipe de marketing começa a moldar a identidade do empreendimento para publicidade.

“Fazemos a divulgação usual, nas ruas e em veículos de comunicação. Além disso, temos de ter uma presença muito boa na internet, produzindo conteúdo interessante por lá”, comenta Carvalho, da Moby. O estande de vendas é montado e, finalmente, chega o momento de fazer o lançamento.

Fonte: https://economia.estadao.com.br

Por Jéssica Díez Corrêa, especial para o Estado

Envidraçar varanda demanda cuidados.

Profissional da ABNT afirma ser essencial dar atenção a requisitos técnicos e de segurança ao se decidir pela alteração do terraço

Dano. Má vedação em sacada de Daniela Lopes causou vazamento. Foto: JF DIORIO/ESTADÃO

É difícil, atualmente, visitar um estande de vendas imobiliário e não dar de cara com a réplica de um apartamento decorado, na qual há uma bela varanda integrada à sala de estar, com piso nivelado à área interna, móveis planejados e sacada envidraçada.

A tendência não é puramente estética, mas tem a ver com o melhor aproveitamento da área útil do imóvel. “Os apartamentos estão cada dia menores e as varandas cada vez maiores. As pessoas já compram a unidade levando em conta esse espaço”, diz a gerente de atendimento da Mario Dal Maso Administradora, Alessandra Muniz.

Além de contribuir para aumentar a área, o vidro na varanda atenua barulhos da rua e barra poluição, ventos e chuva. O modelo de envidraçamento mais utilizado é o 100% retrátil, com folhas de vidro que deslizam em trilhos e se amontoam nas laterais, possibilitando que o espaço fique totalmente aberto.

O envidraçamento, no entanto, pode até trazer perigo aos condôminos, se o serviço não for bem executado. O diretor da Manager Gestão Condominial, Marcelo Mahtuk, lembra a vez em que um vidro caiu do alto de um prédio e atingiu um carro que estava estacionado. “Vemos casos de placa de vidro que cai em piscina, em cima de carro, em áreas comuns. É um risco enorme”, comenta o arquiteto e coordenador da equipe que escreveu a norma NBR 16.259, da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), Rodrigo Belarmino. A diretriz regulamenta os procedimentos necessários para o envidraçamento de varandas.

Perigo. Folhas de vidro de apartamentos vizinhos caíram em área do apartamento de Marta, trazendo riscos a sua segurança. Foto: FELIPE RAU/ESTADÃO

O caso da dentista Marta Lazzarini, de 67 anos, que mora em um condomínio em Santa Cecília, ilustra bem esse tipo de situação. Seu imóvel, localizado no primeiro andar, é o único do prédio com uma área estendida, transformada em varanda depois que a moradora entrou em acordo com a administração para fechar a local com vidro no teto e nas laterais do espaço.

No entanto, em duas ocasiões, placas de vidro de varandas de unidades de andares superiores se soltaram e caíram no espaço de Marta. “Todos os problemas que tive foram causados por terceiros. Não adianta economizar e contratar uma empresa qualquer”, diz a dentista, que desembolsou R$ 40 mil para envidraçar a área.

A Apoio Manutenção de Sacadas, empresa de assistência técnica, lista os problemas vistos com mais frequência: má vedação entre as lâminas, vidros descolados, mal fixados ou trincados e roldanas quebradas.

‘Inundação’. Moradora do Panamby, a pedagoga Daniela Lopes, de 48 anos, encarou uma infiltração em sua sacada. “A varanda não foi bem vedada. Percebemos que era recorrente: quando havia uma chuva mais forte, ficava tudo molhado”, conta. Ela, então, acionou a empresa responsável pelo fechamento para consertar o estrago.

A historiadora Agatha Antunes, de 29 anos, tem um problema do mesmo tipo no apartamento onde vive, em Santa Cecília. O envidraçamento deixou vãos nos cantos da varanda e a água entra cada vez que há temporal. “Acaba molhando e manchando o tapete e as cortinas. Por conta disso, temos de mandar lavá-los com frequência, o que aumenta nossos custos.”

Água. ‘Quando havia uma chuva mais forte, ficava tudo inundado’, conta Daniela Lopes. Foto: JF DIORIO/ESTADÃO

De acordo com Belarmino, as recomendações da ABNT não são seguidas, ocasionando esse tipo de situação. “A maioria dos fornecedores não faz os projetos de acordo com a norma. É uma luta no mercado, pois as empresas não levam a sério.”

Na instalação de vidros na varanda, os condomínios costumam exigir que as contratadas forneçam uma anotação de responsabilidade técnica (ART) assinada por um engenheiro. De acordo com Belarmino, isso não é suficiente. “O que recomendamos é que os projetos de envidraçamento já sejam elaborados seguindo as normas. Isso deve estar previsto em ata”, afirma. Além disso, ele aponta que as administradoras poderiam fazer um trabalho melhor de fiscalização do serviço, autorizando a entrar no prédio apenas empresas que seguem a norma.

O diretor de condomínio da Associação das Administradoras de Bens, Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic), Omar Anauate, chama a atenção para a necessidade de manutenção dos vidros na varanda. “O condômino deve estar sempre ciente de que a manutenção é individual, e de que a responsabilidade também é dele, caso aconteça alguma coisa.”

A Motta Envidraçamento, que trabalha no segmento, oferece aos clientes um manual de utilização, conservação e limpeza das sacadas envidraçadas. “São cuidados básicos que o consumidor pode ter e que aumentam a vida útil do produto, diz o diretor Ricardo Mota.

Assembleia deve padronizar procedimento para envidraçar sacadas

De acordo com Omar Anauate, diretor de condomínio da Aabic, o fechamento de sacada é comum nos empreendimentos novos. “É colocado em pauta na primeira ou segunda assembleia, quando os compradores começam a reformar as unidades.” A aprovação é feita, geralmente, pela maioria dos presentes na reunião – não é necessário quórum mínimo – e costuma ocorrer sem grandes problemas.

Durante a assembleia, também é definido um projeto de envidraçamento, feito por empresa especializada a pedido da administradora ou síndico. Cor e espessura do vidro, cor e material do caixilho (peça na qual se encaixam as janelas), quantidade de folhas de vidro e material, modelo e cor das persianas são alguns dos itens padronizados. Todos os moradores devem seguir as orientações estipuladas no projeto, para que não haja alteração de fachada. A empresa que prestará o serviço, no entanto, é de escolha de cada condômino.

Fonte: https://economia.estadao.com.br

Por Jéssica Díez Corrêa, especial para O Estado