Arquivo diários:25 de setembro de 2018

Fôlego para econômicos e ano difícil no médio padrão.

Social. O New City, de 6 torres e 600 unidades, oferece itens de lazer como piscinas, quadra e playground Foto: Ilustração/Econ

Econ cresce com habitação social e Toledo Ferrari dribla redução de projetos com obras

Os juros altos para os financiamentos com base no Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) e os efeitos da crise econômica do País sobre a renda dos consumidores deram o tom no mercado imobiliário em parte do ano passado e inibiram os lançamentos do segmento de imóveis de médio e alto padrão, especialmente no primeiro semestre. Mas o alto déficit habitacional e os subsídios do programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) mantiveram em crescimento o segmento de imóveis econômicos.

A Econ Construtora, focada no desenvolvimento de unidades de cerca de R$ 200 mil, expandiu em 24% o número de apartamentos lançados em 2017 na comparação com o ano anterior – todos enquadrados nas condições do programa habitacional MCMV. Segundo dados da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), a companhia colocou no mercado sete empreendimentos residenciais e 2.162 unidades no ano passado, com valor geral de vendas de lançamento (VGVL) de R$ 494,4 milhões. Esses resultados, que representam área construída de 174 mil m², a colocam na 9ª posição entre as maiores incorporadoras e na 7ª posição entre as principais construtoras de São Paulo.

A Econ também teve expressivos números de venda em 2017. De janeiro a dezembro, negociou 3.693 apartamentos – seu maior volume de comercializações em sete anos, segundo a diretora de incorporação, Gil Vasconcelos. “Mesmo com crise, a demanda continuou no segmento econômico, porque os imóveis são de primeira necessidade”, explica.  A executiva destaca que a linha de crédito dos empreendimentos do MCMV, subsidiada, foi a única que viabilizou realmente as aquisições imobiliárias no ano passado. “No SBPE (para imóveis acima dos R$ 240 mil na cidade de São Paulo), o juro estava muito alto”.

Segundo Gil, a velocidade de vendas dos lançamentos da Econ em 2017 alcançou, em média, 70% no primeiro mês de negociações. Mas apenas metade das comercializações realizadas pela construtora envolveu empreendimentos nessa fase. Os principais produtos são empreendimentos de 300 unidades, ao preço de R$ 5 mil/m². Os imóveis têm 40 m² de área útil, dois dormitórios e vaga de garagem, voltados especialmente a consumidores de primeira aquisição.

O destaque entre os novos produtos da Econ é o complexo New City, na Rua Brigadeiro Godinho dos Santos, na zona Norte da capital paulista. Teve seis torres colocadas à venda no ano passado, com 600 habitações de interesse social (HIS) e 300 habitações de mercado popular (HMP). E, mesmo no segmento econômico, conta com itens de lazer, como churrasqueira, piscinas de adultos e infantil, playground, quadra, bicicletário e salão de festas. A Econ apostou em campanhas promocionais para reduzir seus estoques de unidades de médio padrão – outro segmento em que atua. “Vendemos bem”, diz. Do total, 1.884 unidades eram só de estoque.”

Renda. 

O ano de 2018, com taxas de juros mais baixas, reacendeu o ânimo dos incorporadores. “As bases econômicas para a retomada do setor estão tomadas”, avalia o diretor comercial da Toledo Ferrari, Carlos Eduardo Toledo. Segundo ele, as taxas de financiamento imobiliário vão ficar mais competitivas na medida que a Selic se mantiver em 6,5%. “A grande questão do País na média renda é a retomada da renda dos consumidores. Então, o emprego e a economia têm de melhorar.”

Ele conta que, mesmo passado o momento mais acentuado da crise no setor, 2017 ainda foi um ano duro para os lançamentos de médio e alto padrão. As incorporadoras apostaram, segundo Toledo, em campanhas promocionais para dar vazão a estoques e conferir mais competitividade aos produtos novos. “Os preços já chegaram nos parâmetros mínimos. Não há mais espaço de redução, e devemos ter uma retomada a partir do segundo semestre”, prevê. Ele ressalta que empreendimentos próximos de estação de metrô e com baixa metragem, além de prédios de alto padrão, pela baixa oferta de produtos para este segmento no mercado, já apresentam alguma valorização. “No ano que vem, devemos ter uma condição melhor.” 

Para vencer um ano em que o desemprego se manteve alto, a renda comprimida e os juros altos, dificultando lançamentos, a Toledo Ferrari deu ênfase aos negócios como construtora. Chegou a atuar em mais de 20 canteiros em 2017, incluindo obras incorporadas por outras companhias. “Equilibramos duas atividades (construção e incorporação). E, nessa crise, a construtora ajudou bastante nos problemas do mercado. Tínhamos grande volume de obras contratadas. Eram empreendimentos lançados em 2013 e 2014, antes da crise.” Segundo dados da Embraesp, a Toledo Ferrari fez oito lançamentos em 2017, com nove torres e 1.261 unidades. Com VGVL de R$ 802 milhões, terão área construída de 175 mil m². Ficou na 9ª posição entre as maiores construtoras do mercado de São Paulo em 2017.

Fonte: https://economia.estadao.com.br

Divisor de águas.

Diferentemente das contas de gás e luz, que costumam ser individuais, dividir a despesa da água conforme o consumo de cada morador é questão antiga e das mais complicadas para se chegar a um consenso. Isto porque a solução não é tão simples.

No caso de imóveis antigos, embora não haja obrigatoriedade de medidores individuais, a obra é cara, longa e, às vezes, pode até não funcionar direito.

Hoje, de maneira geral, o condomínio recebe uma conta única e faz o rateio do consumo entre as unidades por fração ideal ou por unidade.

A gerente de gestão predial da Estasa, Anna Carolina Chazan, explica que, nos condomínios com individualização, o rateio é feito de acordo com o consumo medido em hidrômetros separados. Com a obra principal pronta, o custo de hidrômetro e sensores por unidade ficará em torno de R$ 300.

“Já em um condomínios que ainda não têm a individualização da tubulação, os preços para instalar o sistema variam de R$ 1 mil a R$ 16 mil por unidade. Depende muito da estrutura da construção de cada edifício.”

O advogado Hamilton Quirino explica que a Lei Complementar 112 tornou obrigatória em imóveis novos, desde 2011, a instalação de medidores de consumo de água individuais, por unidade, nas edificações multifamiliares, comerciais e mistas no Rio. O Habite-se, inclusive, passou a ficar vinculado ao cumprimento desta nova obrigação.

Em 2016, foi sancionada outra Lei (13.312/16), Federal, que determina que a partir de 2021 todas as edificações novas no país deverão ter hidrômetros individuais.

Portanto, por enquanto, temos que trabalhar com a legislação municipal”, diz Hamilton Quirino.

Mudança na assembleia

Segundo o diretor da Precisão Administradora, Ricardo Chalfin, a implantação dos hidrômetros individuais rende uma economia de até 40% no valor pago, além de o morador ganhar também com a valorização do imóvel.

“O consumo se torna mais controlado. Outra vantagem importante é a facilidade de diagnosticar vazamentos, uma vez que o consumo é monitorado.”

Para mudar as regras da medição de água, é necessário que seja feita uma assembleia e calculados os custos de instalação e manutenção (a leitura deve ser feita por uma empresa terceirizada).

Hamilton Quirino diz que não há lei prevendo quórum para tal mudança, mas que na prática são mesmo os 2/3.

“As convenções, geralmente, são omissas a respeito. Na prática, tem sido aplicado o quórum qualificado de dois terços dos condôminos, por uma interpretação do Código Civil.”

Fonte: http://www.ademi.org.br