Arquivo diários:28 de agosto de 2019

Projeto de investimento coletivo em imóvel paga lucro de 18,7% ao ano

Urbe.me: Edifício Libres, em Porto Alegre, pagou R$ 1,1 mi a 140 investidores (Acervo/Divulgação)

Investimento em empreendimento de Porto Alegre feito por meio de plataforma de crowdfunding é primeiro do gênero a ser concluído no Brasil

São Paulo – A plataforma de investimentos coletivos em imóveis Urbe.me anunciou o encerramento e pagamento dos lucros da primeira rodada completa do chamado crowdfunding imobiliário no Brasil. Ela foi para um condomínio lançado em 2016 em Porto Alegre e concluído em julho deste ano, e quem investiu teve lucros equivalentes a 18,7% ao ano.

O crowdfunding imobiliário é uma modalidade nova de investimentos no país por meio da qual pessoas físicas podem comprar títulos de empreendimentos imobiliários em construção. Os valores partem de tíquetes baixos, geralmente em cotas de 1.000 reais a 5.000 reais. Quando o projeto é concluído e tem os apartamentos vendidos e entregues, os investidores recebem a sua parte do lucro proporcional à fatia que compraram.

No caso da Urbe.me, 140 pessoas aportaram um total de 750 mil reais em julho de 2016, quando foi aberta a rodada de captação para o projeto em questão, um conjunto residencial de 88 apartamentos construído no bairro de Menino Deus, em Porto Alegre. Isso significa um aporte médio de 5.357 reais por cada pessoa que participou da rodada.

Em julho de 2019, já com mais de 60 das unidades vendidas e com a obra praticamente completa, a construtora pagou de volta um total de 1,1 milhão de reais aos investidores, ou 7.857 reais pagos de volta a cada um deles. Além disso, os investidores receberam também adiantamentos trimestrais dos pagamentos ao longo do tempo que a obra durou. Há um desconto de 15% de imposto de renda sobre os rendimentos do crowdfunding imobiliário.

É a segunda vez que um projeto de investimento direto de pessoas físicas em empreendimentos dá retorno aos seus investidores. Em junho, foi finalizada a primeira rodada do país do chamado equity crowdfunding, uma modalidade parecida com a da Urbe.me, mas em que, em vez de empreendimentos imobiliários, os investidores aplicam em pequenas participações de startups.

Naquele caso, os investidores tiveram lucros de até 126% ao investirem em uma fintech, a Resale, posteriormente vendida ao banco BTG Pactual.

Os primeiros projetos do gênero são de 2015 – ano em que a Urbe.me lançou sua primeira rodada de captação – e, como levam tempo para maturar, só agora começam também a darem os primeiros resultados.

“Quando começamos a operar, em 2015, era um mercado que nem tinha regulamentação própria no Brasil e muito pouco conhecido”, disse o fundador da Urbe.me, Lucas Obino. “Hoje já temos mais de 40 rodadas de investimentos feitas, e várias delas começam a vencer nos próximos meses”.

Como investir no crowdfunding imobiliário

O investimento coletivo em imóveis permite que pequenos investidores aportem dinheiro diretamente em obras do setor. É como a pessoa que compra um apartamento na planta para revendê-lo quando estiver pronto, mas sem precisar comprar o apartamento inteiro, e, sim, um pedacinho dele.

O investimento deve ser feito por meio das plataformas especializadas que começaram a surgir, como a Urbe.me, Inco, Bloxs e Glebba. Construtoras parceiras fazem rodadas de captação nessas plataformas para seus projetos, que podem ser, por exemplo, a construção de um edifício residencial, conjuntos do Minha Casa, Minha Vida ou de prédios comerciais.

Para elas, é uma maneira complementar de levantar dinheiro para sua obra, o que geralmente deve ser feito por meio de empréstimos com bancos ou com capital próprio da empresa.

As rodadas de captação têm metas de valores a serem alcançados e ficam abertas por um período determinado. Quem quiser participar se cadastra no site e faz o aporte. Na prática, o investidor compra um pequeno pedaço da dívida daquele empreendimento, o que significa que está fazendo um empréstimo para a construtora, com o compromisso de ser pago de volta mais à frente.

Esses títulos têm prazo para vencer, geralmente de dois a quatro anos, vinculados ao prazo da construção, e o valor para comprar um deles têm girado de 1 mil reais a 5 mil reais. Se o empreendimento for bem, o investidor recebe a sua parte proporcional dos lucros, que vem do total de unidades do edifício erguido que a construtora consegue vender.

Se for não tão bem, com poucas unidades comercializadas, o investidor recebe um juro mínimo, acordado na hora da compra, pago pela construtora na data de vencimento do título das cotas. Na Urbe.me, por exemplo, esse juro é de 120% do CDI ao ano.

“Isso dá seguranças ao investidor, porque o investimento dele tem prazo para acabar e um retorno mínimo contratual”, diz Obino, da Urbe.me. É diferente de quem investe em startups pelo equity crowdfunding, em que a pessoa se torna uma pequena sócia do negócio e só consegue pegar de volta o dinheiro que colocou caso a startup seja vendida.

“Mas isso não significa que não há riscos [no crowdfunding imobiliário]. Há os riscos de mercado e o risco de inadimplência da construtora”, disse.

Quer dizer, a construtora pode ter problemas financeiros e não pagar seus credores, e as cotas do crowdfunding não têm garantias como o Fundo Garantidor de Crédito (FGC), que cobre calotes em caso de títulos de renda fixa.

Entre os riscos de mercado, há a possibilidade de o empreendimento emperrar ou de as obras atrasarem. Um outro projeto que levantou recursos por meio da Urbe-me, por exemplo, de um prédio de escritórios em Florianópolis, não conseguiu vender muitas das unidades, e os prazos dos títulos poderão ser renegociados e jogados para frente.

Fonte: https://exame.abril.com.br

Por Juliana Elias

Estoques baixos no setor imobiliário indicam retomada de preços em 2019

FOTO: DREAMSTIME

Ritmo de lançamentos nos grandes centros urbanos não está sendo suficiente para acompanhar demanda retraída; preços por m² de residências no Centro-Oeste e Sudeste podem aumentar

Em ritmo de recuperação, o mercado imobiliário brasileiro já começa a vislumbrar um movimento mais acelerado de vendas do que lançamentos nos próximos anos. O reaquecimento do setor, mais forte no Sudeste e Centro-Oeste, deve puxar um avanço nos preços.

“Quando olhamos para o desempenho do mercado desde o começo do ano até aqui, vemos com otimismo esse processo de retomada. A partir de agora, o preço dos imóveis também será um elemento importante, uma vez que os lançamentos não estão dando conta da demanda por vendas no setor”, argumentou o presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic), José Carlos Martins, destacando que o valor por m² dos imóveis em comparação ao mês de março de 2017 teve crescimento real de 8%.

De acordo com ele, o mercado imobiliário passa por um momento de regionalização, com destaque para os resultados obtidos nos últimos trimestres nas Regiões Sudeste e Centro-Oeste. “A força que o agronegócio tem impulsionou o reaquecimento desse mercado nos estados do Centro-Oeste; e, consequentemente, São Paulo é um dos locais com destaque nesse cenário pela importância econômica”, afirmou. Martins lembrou que um dos setores que mais empregou no último levantamento do Cadastro Geral de Empregados e Desempregados (Caged) foi a construção civil, com cerca de 18,7 mil postos criados.

Nesse sentido, de acordo com os números divulgados pela Cbic, no segundo trimestre de 2019 sobre o mesmo período do ano passado, o Sudeste registrou alta de 33,5% nas unidades vendidas; o Centro-Oeste, na mesma base de comparação, teve crescimento de 22%. Já o Nordeste apresentou retração de 17%. No âmbito nacional, houve aumento de 16% nas unidades vendidas dentro da análise interanual – chegando a 32,8 mil unidades.

Na perspectiva do vice-presidente da entidade, Celso Petrucci, o Nordeste apresentou resultados negativos em função do orçamento mais restrito do governo federal, que realiza o subsídio do programa Minha Casa Minha Vida (MCMV). “Vemos já alguns problemas na regularização para a contratação da faixa 1,5 [para famílias com renda de até R$ 2,6 mil] e faixa 2 [para famílias com orçamento de até R$ 4 mil] do programa. Em relação ao ano passado, o repasse deve ser 10% menor”, explicou Petrucci, lembrando que a entidade não alterou a perspectiva do mercado crescer entre 10% e 15% até o final de 2019. “Para o faixa 1, especificamente, esse problema fica mais sério, com a necessidade de R$ 3,2 bilhões em recurso para fechar o ano”, comentou ele.

Outro ponto destacado por ele diz respeito ao tempo médio de venda das unidades residenciais no território nacional. “O período de escoamento desses imóveis vem diminuindo cada vez mais e isso deverá se refletir no preço de forma geral no País”, complementou o dirigente. No primeiro trimestre de 2018, o tempo médio para a comercialização de uma unidade era de 14,3 meses. No segundo trimestre deste ano, houve redução dessa estimativa para 11,1 meses. As cidades que registraram as maiores quedas na oferta final de imóveis foram: Belém, Manaus, Campina Grande, região metropolitana de Belo Horizonte, região metropolitana de São Paulo, Joinville, Curitiba, Uberlândia e a região metropolitana de Goiânia.

Segundo o levantamento realizado pela entidade, a Região Sudeste concentra 40,5% estoques desse mercado; seguido pelo Nordeste (26,1%); Sul (18,3%); Centro-Oeste (10,6%); e Norte (4,5%).

Por fim, questionado sobre os efeitos do plano da Caixa Econômica Federal para criar uma linha de crédito imobiliário com juros prefixados, o dirigente afirmou que o mais importante é ofertar mais recursos e, onde houver maior competição, maiores são as chances dos preços caírem e mais agentes vão atuar. “É um mundo novo. Se tiver impacto no curto prazo, pode ser na venda de imóveis prontos”, afirmou Petrucci.

Fonte: https://www.dci.com.br

João Vicente Ribeiro • SÃO PAULO