Arquivo mensais:outubro 2019

Cai número de escritórios vazios em regiões nobres de SP, diz pesquisa

Levantamento realizado pela empresa Buildings monstra que taxa vacância desses imóveis em regiões como Faria Lima está abaixo de 4%

No início de 2019, a empresária Juliana Saraiva inaugurou seu novo escritório, localizado na Avenida Paulista, um cartão-postal da cidade e também uma das principais vias da capital. Antes disso, a sede de seus negócios funcionava em um imóvel próprio de 120 m² em Santo Amaro, na Zona Sul.

Sócia da empresa Certifique-se – Inteligência da Informação, que atua no mercado de investimentos e consultoria em tecnologia, Saraiva decidiu se mudar para um espaço alugado, com quase o dobro do tamanho (220 m²) e uma vista privilegiada para o Instituto Moreira Sales. Todo mês, a empresária paga cerca de 16.500 reais de aluguel.

A decisão de trocar de endereço foi motivada por uma série de fatores. Além de agora estar em uma região mais centralizada e mais próxima aos seus clientes, Saraiva aproveitou o crescimento da empresa para dar mais comodidade aos funcionários. “Com o crescimento dos negócios, era importante estarmos em uma região com mais opções de transporte público e alimentação, beneficiando quem trabalha aqui”, diz a empresária.

Saraiva faz parte de um movimento detectado por um levantamento realizado pela Buildings, empresa especializada em pesquisa imobiliária corporativa. No estudo mais recente feito pela companhia e divulgado na sexta-feira (4), a Buildings identificou que o número de grandes escritórios desocupados em edifícios de alto padrão localizados em regiões importantes da cidade, como a Avenida Paulista, está caindo nos últimos anos. 

Segundo a pesquisa, imóveis em algumas regiões de São Paulo apresentaram taxa de vacância abaixo de 4% no terceiro trimestre de 2019, sinal de que o mercado de edifícios corporativos de alto padrão está se recuperando. Esse índice chegou a 24,11% no mesmo período de 2016.

A Buildings realiza esse levantamento desde 2005. Na tabela abaixo, é possível comparar as taxas de vacância na capital identificadas nos terceiros semestres de cada ano.

Ano Índice de
vacância em SP (%)
2005 13,42
2006 9,5
2007 7,01
2008 5,13
2009 6,17
2010 4,95
2011 2,42
2012 6,77
2013 14,54
2014 16,54
2015 18,72
2016 24,03
2017 18,82
2018 19,21
2019 13,66

Na edição deste ano, a empresa apontou que houve queda significativa de vacância de imóveis comerciais de alto padrão na região da Avenida Brigadeiro Faria Lima (3,7%), Avenida Paulista (8,5%) e Vila Olímpia (8,5%), bairro da Zona Sul de São Paulo.

Para o sócio da Buildings Fernando Didziakas, as empresas têm se mudado para bairros onde o valor dos aluguéis chegou até a aumentar nos últimos anos. “Vemos nesse ano um crescimento mais orgânico no mercado, onde as empresas continuam expandindo suas operações e os proprietários conseguem praticar valores de locação maiores que os vistos nos últimos anos”, afirma.

Didziakas diz ainda que a vacância caiu nessas regiões por serem áreas muito procuradas pelas empresas e onde o número de empreendimentos comerciais se manteve estável. “Tudo o que tem para ser ocupado nesses locais já está ocupado. São pouquíssimos os novos empreendimentos na região. Na Faria Lima, por exemplo, tem dois previstos para os próximos anos. E já sabemos que há duas empresas interessadas neles”, avalia.

A título de comparação, o sócio da Buildings citou o exemplo da Avenida Engenheiro Luis Carlos Berrini, na Zona Sul da capital. Lá, segundo as pesquisas da empresa, a taxa de vacância chegou a 27% no primeiro trimestre de 2017. “Isso é bem alto. No primeiro trimestre de 2019, esse índice caiu para 13,9%”, afirma. “Se a empresa quiser alugar 12.000 m² nessa região, ela ainda vai conseguir. Na Vila Olímpia, Paulista ou Faria Lima, ela não consegue mais”.

Em São Paulo, o levantamento realizado pela empresa abrange imóveis distribuídos em 240 edifícios comerciais. A Buildings também realiza levantamentos sobre a vacância de imóveis comerciais de alto padrão em cidades da região metropolitana.

Em Alphaville, bairro nobre das cidades de Barueri e Santana do Parnaíba, que no passado recente atraiu uma série de empresas a partir de incentivos fiscais, o número de imóveis comerciais desocupados continua alto. De acordo com o levantamento da Buildings, o índice de vacância na região era de 2% em meados de 2010. Atualmente, está na casa dos 29,7%.

“Para a empresa, ficou desinteressante se mudar para Alphaville, principalmente pela quantidade de oportunidades que se encontra em São Paulo”, argumenta Didziakas. “Na capital, ainda há muitos escritórios vazios, a preços bem baixos”.

Fonte: https://vejasp.abril.com.br

Por Ricardo Chapola

Imóveis novos mantêm bom desempenho em agosto

A Pesquisa do Mercado Imobiliário, realizada pelo departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), apurou em agosto a comercialização de 4.405 unidades residenciais novas. O resultado foi 34,1% superior ao total comercializado em julho (3.284 unidades) e 70,7% acima das vendas de agosto de 2018 (2.581 unidades).

No acumulado de 12 meses (setembro de 2018 a agosto de 2019), as 40.239 unidades comercializadas representaram um aumento de 39,9% em relação ao período anterior (setembro de 2017 a agosto 2018), quando as vendas totalizaram 28.762 unidades.

Lançamentos – De acordo com dados da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio), a cidade de São Paulo registrou o lançamento de 6.064 unidades residenciais, volume 70% acima do mês de julho (3.567 unidades) e 158% superior ao apurado em agosto do ano passado (2.350 unidades).

No acumulado de 12 meses (setembro de 2018 a agosto de 2019), os lançamentos na Capital somaram 51.403 unidades, 48,2% acima das 34.676 unidades lançadas no mesmo período do ano anterior (setembro de 2017 a agosto de 2018).

Oferta – O mês de agosto encerrou com a oferta de 25.321 unidades disponíveis para venda na capital paulista. A quantidade de imóveis ofertados cresceu 9,3% em relação a julho (23.168 unidades) e 51,7% em comparação a agosto de 2018 (16.692 unidades). Esta oferta é composta por imóveis na planta, em construção e prontos (estoque), lançados nos últimos 36 meses (setembro de 2016 a agosto de 2019).

Análise – O mercado imobiliário da cidade de São Paulo registrou quantidade recorde de lançamentos e vendas no mês de agosto, com 6.064 unidades lançadas e 4.405 unidades comercializadas.

No acumulado de janeiro a agosto de 2019, foram lançadas 28.013 unidades e vendidas 26.434 unidades, o melhor resultado acumulado da série da pesquisa, iniciada no ano de 2004.

“Devemos registrar neste ano o maior desempenho de lançamentos residenciais na cidade de São Paulo desde o início da pesquisa. A expectativa é que as vendas acompanhem esse mesmo ritmo”, ressalta Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP.

No mês, destaque para imóveis de 3 dormitórios, com 602 unidades lançadas e 386 unidades comercializadas. “Este desempenho foi o melhor para o mês de agosto nos últimos seis anos”, destaca Petrucci.

Empreendimentos com 1 dormitório também registraram números expressivos, com 2.040 unidades lançadas e 1.304 unidades vendidas. Conforme a Pesquisa, os imóveis se enquadraram majoritariamente na categoria Outros Mercados, com preços de até R$ 500 mil, localizados nas zonas Sul, Oeste e Leste da Capital e lançados nas Zonas de Eixo de Estruturação da Transformação Urbana, sem vaga de garagem, com menos de 45 m² de área útil e de uso misto – ou seja, empreendimentos residenciais e não residenciais.

Uma novidade desta edição da pesquisa é a inclusão do indicador VGO (Valor Global da Oferta), que traz a ótica monetária em relação à oferta disponível. A capital paulista encerrou agosto com a oferta de 25.321 unidades, o que corresponde a R$ 14,3 bilhões em termos financeiros. “O valor médio dos imóveis não vendidos equivale a R$ 565 mil, resultado da divisão do VGO pelo total de unidades disponíveis”, explica o economista-chefe.

Algumas medidas que interferem diretamente no comportamento macroeconômico tiveram andamento nos últimos meses, como aprovação no Senado, em primeiro turno, do texto-base da Reforma da Previdência. Outro aspecto positivo foi a retomada da geração de empregos formais. “Em agosto, registramos mais um mês de saldo positivo na construção civil, com a contratação de 17 mil trabalhadores. Com isso, chegamos a quase 100 mil contratações no acumulado dos primeiros oito meses do ano”, comemora Basilio Jafet, presidente do Secovi-SP.

Ele destaca, contudo, que esse bom momento do mercado imobiliário da cidade de São Paulo pode ser abalado por restrições urbanísticas legais. “Ainda pesa sobre nós a falta de calibragem da Lei de Zoneamento, necessária para equilibrar oferta e demanda”, observa.

Aliam-se à essa preocupação apontada pelo dirigente a burocracia excessiva no licenciamento de novos projetos e a insegurança jurídica que afeta empreendimentos lançados, sujeitos aos riscos de mudanças de regras. A Reforma Tributária também é motivo de apreensão, já que as propostas em discussão no Congresso Nacional não atendem às peculiaridades das atividades do setor imobiliário.

Emilio Kallas, vice-presidente de Incorporação e Terrenos Urbanos da entidade, alerta para outra questão que se avista diante do aumento da demanda: os preços dos terrenos, principal insumo do setor. “Os proprietários de terrenos estão elevando demais os preços durante as negociações. Essa pressão vai acabar impactando os valores dos apartamentos e, consequentemente, chegará ao bolso do comprador”, considera.

“As incorporadoras estão mais criteriosas no momento de fechar negócio para aquisição de terrenos, principalmente nas áreas fora dos eixos, os chamados miolos de bairros, onde só é possível lançar empreendimentos de padrão mais alto”, ressalta Kallas.

(Redação – Investimentos e Notícias)

Fonte: www.investimentosenoticias.com.br

São Paulo recebe o primeiro Salão do Imóvel com 40 empresas do setor

A primeira edição do Salão do Imóvel SP, que acontece nos dias 18, 19 e 20/10, no Expo Center Norte, em São Paulo, será uma grande oportunidade para aproximadamente 40 empresas do mercado imobiliário, que irão expor imóveis destinados a todas as faixas de renda.

O Salão se diferencia dos tradicionais feirões por atender desde o público que pretende adquirir um estúdio até aquele que busca imóveis com metragem superior a 100 m². Construtoras e incorporadoras terão a oportunidade de negociar unidades enquadradas no programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) e aquelas de Médio e Alto Padrão (MAP).

O local escolhido para a organização do evento foi pensado para dar maior conforto ao consumidor. As empresas serão instaladas em uma ampla área, facilitando o deslocamento e a visualização dos expositores.

O primeiro Salão do Imóvel SP será realizado pelas três principais entidades do setor: Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc); Secovi-SP (Sindicato da Habitação) e Sindicato da Indústria da Construção Civil (SindusCon-SP), com patrocínio exclusivo da Caixa, que estará presente no evento ofertando a linha de crédito SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), com taxas efetivas a partir de 8,5% a.a. +TR ou a partir de 2,95% a.a. + IPCA.

O consumidor terá acesso à nova modalidade de financiamento, com reajuste pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) – que mede a inflação –, além do tradicional SBPE. Outra novidade é o estande com imóveis destinados a leilão.

De acordo com o vice-presidente de Habitação Econômica do Secovi-SP, Rodrigo Luna, interessados em adquirir imóveis contarão com excelentes oportunidades de negócios, diversidade de produtos e opções interessantes de financiamento. “A redução da taxa Selic, a inflação em baixa, a estabilidade dos preços e as inúmeras opções de crédito facilitado criam um cenário positivo para quem deseja comprar o primeiro imóvel e até mesmo para aqueles que pretendem adquirir uma segunda unidade, seja para fazer um upgrade ou investir em locação”, afirma.

O presidente da Abrainc, Luiz França, destaca que o momento vivido pelo mercado imobiliário faz do Salão uma boa oportunidade de negócios para vendedores e consumidores. “O consumidor está em uma situação bastante favorável para adquirir um imóvel. Houve aumento da oferta de crédito e queda nas taxas de juros, além disso, os preços dos imóveis não tiveram reajuste nos últimos anos”, lembra.

“O setor da construção civil une-se para trazer ao consumidor final as ofertas das construtoras e incorporadoras participantes, que poderão contar com a Caixa como agente financeiro exclusivo. A expectativa é muito positiva para a primeira edição do evento, tanto do ponto de vista de volume negociado como de número de empresas e público”, afirma o presidente do SindusCon-SP, Odair Senra.

Para quem compra, esse tipo de evento tem vantagens como variedade de imóveis, preços competitivos, maior poder de negociação, condições especiais e a presença do principal agente financeiro, no mesmo local. Para as empresas, o grande número de visitantes possibilita o aumento no volume de vendas.

Salão do Imóvel SP
Data: 18, 19 e 20/10 (sexta-feira, sábado e domingo)
Hora: das 9 às 20 horas
Local: Expo Center Norte (Rua José Bernardo Pinto, 333 – Vila Guilherme, São Paulo – SP)

Fonte: https://www.ultimoinstante.com.br

BIM OBJECT: Entenda as funcionalidades dos elementos em BIM

Os objetos BIM precisam atender a alguns requisitos mínimos de geometria e representação, além de uma série de padrões determinados pela Biblioteca Nacional BIM BR.
Créditos: Shutterstock
BIM OBJE

O BIM Object deve atender a alguns requisitos mínimos de geometria e representação, além de uma série de padrões determinados

Em 17 de maio de 2018, o Governo Federal instituiu o Decreto nº 9.377, que definiu as bases para a Estratégia BIM BR – Estratégia Nacional de Disseminação do BIM, elaborada em conjunto por diversos órgãos no esforço de incentivar o investimento e a difusão da metodologia no Brasil. Entre as medidas já implementadas, um dos destaques foi o lançamento da Plataforma BIM BR e da Biblioteca Nacional BIM BR, em parceria com a Agência Brasileira de Desenvolvimento Industrial (ABDI), que reúnem informações e modelos genéricos de objetos BIM voltados para o mercado brasileiro.

De acordo com o arquiteto Sergio Leusin, a criação de uma Biblioteca Nacional BIM surge em um momento em que os profissionais estão muito dependentes das bibliotecas internacionais para desenvolver seus projetos na plataforma. “É importante que exista uma biblioteca pública nacional para fornecer modelos genéricos que sejam adaptados para os produtos disponíveis no Brasil”, explica.

Para entender de que forma a iniciativa facilita a implementação do BIM no país, é essencial saber o que são os BIM Objects, os objetos BIM, e como eles são manipulados dentro do software de gerenciamento e modelagem.

Objetos BIM

Quando falamos em objetos BIM é muito comum pensarmos apenas em uma reprodução virtual dos materiais que compõem uma obra. Mas em diversos casos, um objeto BIM pode ser mais complexo e suportar diferentes tipos de informações. “As pessoas veem os objetos BIM como essa representação virtual 3D, mas na verdade, ele carrega uma série de dados, tanto a respeito dele mesmo, como a respeito do processo no qual ele deve ser utilizado”, afirma o arquiteto.

Os objetos BIM precisam atender a alguns requisitos mínimos de geometria e representação, além de uma série de padrões determinados pela Biblioteca Nacional BIM BR, como número do produto no Mercosul. Para profissionalizar ainda mais o uso da plataforma, uma Comissão de Estudos Especiais da ABNT, a CEE-134, está sendo responsável pela criação, edição e publicação da NBR 15965 (partes 1 a 7), a primeira norma técnica brasileira sobre BIM.

No geral, os objetos BIM podem ser de dois tipos:

  • Componente genérico: representa um elemento universal, como uma porta ou um pilar, sobre o qual você ainda não possui informações mais detalhadas;
  • Componente proprietário: diz respeito a um elemento específico, como um modelo de porta fornecido por um determinado fabricante, com uma referência tal e um desempenho particular.

Segundo Sergio, as informações atreladas aos objetos BIM podem variar muito, porque dependem do estágio de desenvolvimento em que se encontra um projeto.

Objetos BIM no desenvolvimento de projeto

Na hora de dar início a um projeto básico, quando ainda não estão definidas as especificações do fabricante, o profissional precisa escolher um componente genérico – acessível para compor a obra. No exemplo da instalação de um ar condicionado Split de 12.000 BTUs, o projetista tem então que inserir um volume, dentro do qual deve caber qualquer Split do mesmo tamanho e capacidade disponível no mercado.

Em seguida, na fase de projeto executivo, é necessário trocar ou inserir os dados do Split que será utilizado, tomando o cuidado de vincular ao objeto informações de modelo, data da construção ou montagem, encarregado pela obra, entre outros dados que permanecerão linkados em um banco de dados chamado de BIM Server e à disposição de todos os usuários da plataforma. “Quando se fala de representação BIM, tratamos de um conjunto de dados associados a um objeto ou a vários objetos”, comenta o arquiteto.

Open Source

Para adquirir um objeto BIM dentro da Biblioteca Nacional, que é pública e gratuita, basta entrar no site da iniciativa, buscar pelos elementos divididos por categorias e subcategorias e realizar o download do item desejado mediante inscrição. No endereço, a plataforma ainda disponibiliza guias, normas e manuais relacionados ao sistema BIM.

Além de baixar os objetos, os profissionais também podem fazer upload de elementos BIM, ou seja, desenvolver um objeto genérico e disponibilizar na Biblioteca Nacional BIM BR. “Isso interessa para o profissional porque aquele objeto vai ficar sendo de autoria dele, embora ele tenha que ceder uma licença Open Source”, esclarece Sergio.

Quer saber mais sobre o assunto? Conheça o Residencial Tangram, um empreendimento desenvolvido com todas as etapas em BIM:

Fonte: https://www.mapadaobra.com.br

 

Brasil pode reciclar 98% dos resíduos da construção civil, mas só consegue dar conta de 21%

Cerca de 98% do resíduo gerado pela construção civil podem ser reciclados, mas falta de informação e de ações proativas dos municípios fazem com que apenas 21% sejam de fato reaproveitados

“Se todo o resíduo gerado pela indústria da construção civil do país em um único dia fosse reciclado – e 98% dele é reciclável – ele poderia ajudar a construir 2.134 Maracanãs. A informação é da Associação Brasileira para Reciclagem de Resíduos da Construção Civil e Demolição (Abrecon) e é calculada a partir da estimativa de que são produzidos 520 kg de resíduo por habitante por dia – valor que está em consonância com o índice do Ministério do Meio Ambiente. Porém, de cerca de 290,5 toneladas de entulho gerados diariamente no país, apenas 21% são reciclados.

Ao contrário do que se possa imaginar, os principais responsáveis por isso não são as obras de maior porte. “As grandes obras, feitas por grandes construtoras, sofrem bastante fiscalização por parte dos órgãos públicos e têm políticas de sustentabilidade”, explica o engenheiro ambiental do Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Paraná (Crea-PR) Luiz Guilherme Grein Vieira.

Além disso, essas empresas têm interesse em ter empreendimentos com certificação de sustentabilidade, o que exige medidas para redução dos impactos ambientais da obra e do produto final, como atingir metas de reciclagem de resíduo.

Resíduos da construção civil gerados pelas pequenas obras e descartados da maneira errada é que são o grande problema para a reciclagem. Foto: Bigstock

O problema está, então, no pequeno gerador de entulho. “O pessoal que faz uma reforma no fim de semana, ou que às vezes está construindo uma laje em casa, e que faz isso sem um alvará de construção, sem um engenheiro responsável e, obviamente, com poucos recursos”, aponta Vieira.

Dados do Comitê de Incentivo à Formalização na Construção Civil indicam que aproximadamente 50% das obras no Brasil são irregulares, ou seja, não possuem responsável técnico e/ou possuem trabalhadores sem vínculo empregatício. De acordo com o presidente da Abrecon, Hewerton Bartoli, são essas as obras que produzem entre 60 a 70% dos resíduos da construção civil – o qual tem grande probabilidade de ser descartado de maneira incorreta.

De acordo com os especialistas, um motivo para isso é a falta de educação ambiental dos próprios produtores de entulho. Sem entender o tamanho do problema gerado pelo resíduo da construção civil – e do gasto que os municípios têm para recolher tudo o que é descartado inadequadamente em terrenos pela cidade, eles não dão a devida importância ao descarte correto e à reciclagem desse tipo de lixo. Muitos também não sabem que, ao entregar o resíduo para que um terceiro faça o descarte – um caçambeiro, por exemplo – é preciso que esta empresa seja especializada, esteja cadastrada na prefeitura do município, tenha as licenças ambientais adequadas e apresente um documento declarando qual será destinação dada àquele lixo.

Além disso, falta conhecimento sobre a responsabilidade sobre o entulho gerado: mesmo quando o material é entregue a um terceiro para o descarte, quem responde por ele é o gerador. Se os restos de construção acabarem em um terreno baldio e o responsável pela obra de que veio o lixo for identificado, ele também vai responder por crime ambiental.

É preciso considerar ainda que a informalidade dessas reformas e pequenas construções dificulta qualquer tipo de ação de fiscalização. “Quando não tem alvará fica muito difícil localizar essas obras e fazer a fiscalização”, explica Vieira.

“Foto: Bigstock”

Poder público
Do outro lado desta moeda está o poder público, que deve ser o responsável por combater a desinformação dos cidadãos sobre o descarte e reciclagem de entulho, além de desenvolver programas que incentivem a reciclagem.

“Eu diria que a maioria dos municípios tem uma verba para limpar pontos clandestinos de descarte, onde todo dia vem um caçambeiro jogar lixo. Só que é muito mais caro limpar o entulho assim do que investir em educação ambiental, mostrar que tem outros caminhos”, afirma Bartoli. Para ele, os municípios precisam pensar a gestão do resíduo de construção de forma mais proativa do que reativa.

Isso se configura pela criação de um plano de gestão de resíduos sólidos que inclua os resíduos da construção civil e pense em soluções para pequenos e grandes geradores. Entre elas, estão a criação de ecopontos para descarte do entulho, a adoção de sistemas eletrônicos para a gestão de resíduo na cidade, a implementação de programas de uso de material reciclado nas obras públicas dos municípios. Além disso, as prefeituras devem investir na divulgação de todas essas ações.

*Especial para a Gazeta do Povo”
Fonte: https://www.gazetadopovo.com.br

Novas modalidades de investimento em imóveis atraem o pequeno poupador

Reza a lenda que os imóveis estão entre os investimentos preferidos no país. “Brasileiro gosta de investir em tijolo”, você já deve ter ouvido algo nesse gênero, não? Apostando nisso, fintechs, as startups de serviços financeiros, têm conquistado pessoas físicas para emprestar dinheiro a construtoras, com a promessa de retornos atrativos. São os chamados investimentos coletivos no setor imobiliário.

O modelo ainda é incomum, mas cresce. Foi inaugurado em 2015 pela Urbe.me, plataforma que concentra o maior volume de captações, pela qual 30 empreendimentos imobiliários captaram R$ 49 milhões até o momento. Desde então, outras fintechs se especializaram nesse tipo de investimento, como a Expeer, a Glebba e a Cap.rate.

Essas empresas são reguladas pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) ou pelo Banco Central (BC), conforme o modelo em que são estruturadas: via “crowdfunding” — espécie de vaquinha virtual, regulada pela CVM — ou “peer to peer” — empréstimo entre pessoas, regulado pelo BC.

Ambos os tipos de plataforma conectam investidores em busca de diversificação de carteiras a incorporadoras que precisam de recursos para financiar seus projetos.

“As fintechs vieram para suprir uma demanda das construtoras: falta dinheiro no caixa para começar as obras. Para muitas empresas, estruturar títulos de dívidas como debêntures e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) custa caro e conseguir financiamento no banco é difícil no início das construções, quando os empreendimentos ainda não foram vendidos.”

As plataformas se difundem diante da perspectiva de que o setor imobiliário vai entrar em um novo ciclo de crescimento. Apesar do desempenho frustrante da economia, os estoques das incorporadoras dão sinais de melhora e os lançamentos vêm sendo retomados, o que leva as empresas a buscar mais recursos.

Do outro lado, em um ambiente de taxa básica de juros, a Selic, na mínima histórica, existe uma demanda de pequenos investidores por investimentos de maior risco, que deem retornos mais altos. Os investimentos coletivos no setor imobiliário são mais uma alternativa de aplicação financeira para quem gosta de investir em imóveis e está disposto a encarar risco para, quem sabe, colher os frutos.

“Queremos democratizar o investimento em imóveis e torná-lo acessível aos pequenos e médios investidores, que não têm grandes fortunas”, diz Danilo Ribeiro, sócio-fundador da Expeer.

Danilo Ribeiro, CEO da Expeer — Foto: Expeer/Divulgação

Danilo Ribeiro, CEO da Expeer — Foto: Expeer/Divulgação

Com a partir de R$ 1.000, é possível investir em condomínios residenciais, empreendimentos comerciais e até bairros planejados. Os retornos podem ser consideravelmente acima da Selic, atualmente em 5,5% ao ano. Os investidores da primeira rodada de crowdfunding imobiliário liquidada no Brasil, no mês passado, pela Urbe.me, tiveram retorno de 18,7% ao ano.

Além do retorno atrativo, o investimento coletivo em imóveis permite ao pequeno investidor participar de um mercado que antes era mais restrito. No formato tradicional de investimento em incorporação imobiliária, o investimento mínimo é alto e o investidor precisa ter uma relação próxima com o incorporador, o que impede que os pequenos participem diretamente desse mercado.

O investimento coletivo em imóveis é diferente de um fundo imobiliário porque, no crowdfunding ou peer to peer imobiliário, o investidor aplica diretamente em um único empreendimento e pode optar por um em seu bairro ou em sua cidade, com o qual se identifica. Já em um fundo imobiliário, um gestor escolhe vários empreendimentos para investir para os cotistas.

Como funciona

O investidor realiza o seu cadastro na plataforma e tem acesso ao portfólio de investimentos. Em seguida, escolhe o empreendimento e faz uma reserva de um investimento no valor desejado.

A oferta fica disponível para investimento por algumas semanas, dependendo da necessidade de capital do incorporador e da disponibilidade de cotas de investimento na plataforma. Cada projeto tem um prazo, normalmente de até 36 meses, e uma expectativa de retorno com base no estudo de viabilidade.

Encerrada a rodada de investimento, o investidor confirma o aporte e realiza a transferência do valor informado na reserva. A partir de então, há dois modelos jurídicos de estruturação dos contratos possíveis.

“No crowdfunding imobiliário, o investidor firma um contrato diretamente com a incorporadora, por meio da plataforma, e passa a ter direito a uma participação sobre as vendas do empreendimento. Quanto maior o valor de vendas dentro do prazo previsto, maior a rentabilidade do investimento — e vice-versa.’

Já no peer to peer imobiliário, o investidor adquire um título de renda fixa emitido por um banco, que paga uma taxa prefixada no momento da aplicação. Esse título é um Certificado de Depósito Bancário (CDB) vinculado a uma dívida do empreendimento com o banco.

Um contrato atrela essa operação às vendas do empreendimento. Ou seja, diferente de um CDB tradicional, quem assume o risco de crédito da operação é a incorporadora, e não o banco.

Algumas fintechs estão migrando do modelo de “crowdfunding” para o modelo de “peer to peer”, porque a CVM não permite que empresas que faturam acima de R$ 10 milhões ao ano captem via “crowdfunding”. A Instrução 588 da CVM, que regulamenta o “crowdfunding” de investimento no Brasil, foi feita pensando na captação de startups, não de gigantes do setor imobiliário.

“Para o investidor final, na prática, há pouca diferença entre o crowdfunding imobiliário e o peer to peer”, explica Francisco Perez, head de investimento da Glebba.

 
Francisco Pérez, head de investimentos da Glebba, fintech de crowdfunding imobiliário — Foto: Ana Carolina Batista Cunha

Francisco Pérez, head de investimentos da Glebba, fintech de crowdfunding imobiliário — Foto: Ana Carolina Batista Cunha

As plataformas cobram uma taxa das incorporadoras por intermediarem a operação. O investidor recebe sua remuneração líquida de tarifas.

Para escolher os investimentos que estarão disponíveis nas plataformas, as fintechs analisam o balanço e o histórico das incorporadoras e a localização e o custo dos projetos. Então, um comitê avalia se o empreendimento será bem vendido e se dará o retorno esperado.

O risco do investimento está ligado à possibilidade de inadimplência da incorporadora. Se a empresa não quitar o empréstimo, porque quebrou ou não vendeu o empreendimento como esperava, o investidor pode ficar no prejuízo. O risco é semelhante ao que se tem ao comprar um imóvel na planta.

As fintechs só colocam nas plataformas os projetos em que acreditam, mas não garantem os rendimentos previstos. Cabe ao investidor analisar os relatórios disponibilizados online e decidir se topa o risco.

“Para facilitar a análise dos investidores, estamos desenvolvendo um sistema de classificação de risco das incorporadoras, baseado em indicadores financeiros”, conta Lucas Obino, sócio-fundador da Urbe.me.

Vale a pena investir?

Não é à toa que os retornos oferecidos são atrativos. É uma forma das incorporadoras compensarem pelo risco da aplicação.

As próprias fintechs deixam claro que não querem que o investidor aloque todo o seu patrimônio nesse tipo de investimento, já que corre o risco de perder tudo. Elas recomendam investir, no máximo, 20% do patrimônio, conforme o perfil de risco do investidor.

Para especialistas em finanças, o investimento pode servir como forma de diversificação da carteira, especialmente para quem é entusiasta de fintechs e de novos investimentos. No entanto, fundos imobiliários podem ser mais atrativos.

“Esse tipo de investimento é mais arriscado do que fundo imobiliário e tem menos liquidez para o investidor sair na hora que quiser”, observa Gustavo Cunha, planejador financeiro e professor de finanças.

Além disso, os fundos imobiliários têm três vantagens competitivas importantes: possibilitam diversificar os empreendimentos investidos, distribuem rendimentos periodicamente aos investidores e são isentos de Imposto de Renda.

No modelo de “crowdfunding” imobiliário, o investimento é considerado um empréstimo para a incorporadora. Assim sendo, o imposto é retido diretamente na fonte, ou seja, o recolhimento do imposto é de responsabilidade da incorporadora.

Já no modelo de “peer to peer” imobiliário, o seu investimento é tributado da mesma maneira que um CDB. Desta forma, a alíquota — que varia de 15% a 22%, conforme o prazo — é descontada diretamente em fonte e incide apenas sobre o ganho de capital.

“Esses novos investimentos em imóveis são para os investidores que aceitam o maior risco de todos e que não estão em busca de renda periódica”, alerta Arthur Vieira de Moraes, especialista em fundos imobiliários e professor de finanças.

Vale lembrar que os fundos imobiliários estão em alta. Eles atingiram a marca de 1 milhão de investidores no 1º semestre deste ano e encontraram um cenário fértil para crescimento. Em um cenário de juros baixos, investidores estão correndo para os imóveis para diversificar sua carteira.

Fonte: https://valorinveste.globo.com

Por Júlia Lewgoy, Valor Investe — São Paulo