Arquivo diários:23 de março de 2020

Covid-19: Países adotam medidas em defesa do setor da construção

A Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) fez um levantamento sobre algumas medidas que os Estados Unidos, Londres, Canadá (Quebec), Portugal e França estão adotando para atenuar os efeitos sociais e econômicos da pandemia do coronavírus (Covid-19) às empresas da construção civil de seus países.

Nos Estados Unidos, o governo federal não determinou o fechamento de obras, mas no dia 17 de março as autoridades de Boston promoveram a primeira grande paralisação do setor nos EUA, fechando todas as construções da cidade devido às preocupações crescentes com a propagação do vírus. Empreiteiros e construtores locais foram obrigados a encerrar todo o trabalho nos canteiros de obras, deixando, em alguns casos, equipes para proteger materiais e monitorar as obras.

A National Association of Home Builders (NAHB) atua junto à administração para explorar um pacote de estímulo à habitação. Discussão sobre o tema está prevista para o dia 23/3 entre as entidades interessadas e a Casa Branca.

Em Londres, especialistas alertam que uma possível paralisação será um desastre para o setor e poderá colocar empresas de pequeno e grande portes fora do mercado. A indicação é para que as empresas façam planos de contingência para a perspectiva de fechamento das redes de transporte e viagens para a cidade. O trabalho em muitos canteiros de obras pode parar se Londres for confinada.

Em Quebec/Canadá, duas das principais federações de sindicatos da construção pediram ao governo o fechamento dos canteiros de obras para evitar a disseminação do Covid-19. Segundo elas, muitos locais carecem de água e sabão para lavar as mãos e banheiros com água corrente e seus trabalhadores costumam ficar em locais fechados, movendo-se frequentemente e compartilhando suas ferramentas.

Em Portugal, estão sendo sugeridas medidas emergenciais como:

  • acesso rápido e fácil ao financiamento de emergência, por meio de linhas de crédito dedicadas e ao regime de lay‐off;
  • suspensão temporária de todas as obrigações tributárias e de contribuições sociais;
  • moratória em grande escala dos pagamentos de dívidas;
  • pagamento imediato de faturas e créditos de compras públicas, independentemente dos termos contratuais estabelecidos, e
  • pagamento antecipado da totalidade das obras não realizadas, de acordo com o plano de obras aprovado, resultante da suspensão de obras públicas, devido à crise atual e à possibilidade de acessar um instrumento de factoring, para contratos adjudicados, ainda não executados.

Na França, é provável que a epidemia também tenha repercussão significativa na atividade das empresas de obras públicas e, em particular, nas condições de execução dos contratos de obras (atrasos no fornecimento, medidas de contenção aplicáveis ao seu pessoal, de seus fornecedores, cocontratados ou subcontratados).

Diante da possibilidade das empresas se tornarem incapazes de concluir o seu trabalho dentro dos prazos previstos no contrato, de acordo com a Fédération Nationale des Travaux Publics (FNTP), as precauções a serem tomadas se referem essencialmente a:

  • adiamento do início dos trabalhos
  • pedidos de prorrogação do período de execução vinculados a uma interrupção ou ritmo mais lento.
Para contratos públicos, o início do trabalho é adiado ou o tempo de execução é estendido no caso de:
  • paralisação do trabalho resultante de dificuldades imprevistas (funcionários não podem se deslocar, suprimentos e equipamentos são bloqueados por uma medida de restrição ou qualquer outro evento após a epidemia)
  • atraso na execução de trabalhos preliminares que foram objeto de outro contrato (atraso nos trabalhos do Estado que intervêm a montante).
Extensão ou prorrogação de prazos

Se uma empresa encontrar dificuldades imprevistas no canteiro de obras tem o direito de obter uma extensão do tempo de execução de toda a obra ou de uma ou mais seções da obra, ou um adiamento do início da obra.

A duração da extensão ou adiamento é proposta pelo gerente de projeto após consulta à empresa e decidida pelo proprietário do projeto que informa a empresa.

Força maior

Força maior é um caso de isenção de responsabilidade corporativa com base em três condições cumulativas para contratos públicos. A empresa deve enfrentar uma dificuldade material imprevisível, que não é culpa sua e está fora de seu controle e que é de magnitude ou natureza que impossibilite provisória ou definitivamente a execução de suas obrigações contratuais.

Em caso de força maior, o período de execução é estendido pela duração dos impedimentos.

Para contratos privados e contratos que não se referem a um padrão

A prorrogação do prazo de execução pode ser solicitada invocando o artigo 1231-1 do código civil, que prevê que não há necessidade de aplicação de danos quando a execução tiver sido impedida por força maior.

Fonte: https://cbic.org.br/

Coronavírus: efeitos jurídicos no mercado imobiliário

Aplicação da Teoria da Imprevisão e as definições de ‘força maior’ e ‘caso fortuito’ serão palco principal do Judiciário

Crédito: Fotos Públicas

 

O que será do mercado imobiliário brasileiro após os impactos do novo coronavírus?

Em meio à uma das crises sanitárias mais agudas da história, que já é comparada a outras epidemias que marcaram a humanidade, como peste negra, varíola, gripe suína e outras, a população brasileira vem tentando se adaptar às novas regras de comportamento ditadas pela Organização Mundial de Saúde – OMS. 

Todavia, não são só as pessoas que correm risco iminente de vida, de modo que as atividades empresariais já estão sendo afetadas em todo o país. Neste particular, destacam-se as Incorporadoras e Construtoras brasileiras, que já vinham lutando para sobreviver ao mercado imobiliário em recessão, enfrentando neste momento um cenário mercadológico ainda pior.

Até o momento, os impactos mundiais da Covid-19 no mercado imobiliário foram percebidos mais sensivelmente em Portugal e China, em que houve uma queda de 34,7% na venda de imóveis somente este bimestre e as pesquisas indicam que no Brasil os prejuízos podem ser ainda maiores.

Problemas com atraso em entregas de obra e obtenção de licenças para projetos imobiliários, que já eram questões enfrentadas pela maioria das incorporadoras brasileiras, agora tendem a se intensificar.

Diante deste panorama e considerando que o fim desta pandemia dará azo à grandes discussões jurídicas, tem-se correto afirmar que a adequada aplicação da Teoria da Imprevisão e as definições de “força maior” e “caso fortuito” serão palco principal do Judiciário por um longo período e as incorporadoras precisam estar preparadas para mais essa batalha.

Neste sentido, vale lembrar que o Superior Tribunal de Justiça (STJ), através do julgamento do REsp 860.277, firmou entendimento de que a referida teoria da imprevisão somente poderia ser aplicada quando o fato não estivesse coberto pelos riscos do contrato. Ou seja, somente quando o fato fosse extraordinário e imprevisível, ocasionando onerosidade excessiva para uma das partes integrantes do contrato, não estão cobertos pelos riscos objetivos e inerentes do negócio.

Fazendo-se uma análise mais detalhada, observa-se que tal entendimento atenta-se para 3 (três) elementos essenciais, quais sejam:

i) superveniência de um acontecimento imprevisível;

ii) alteração da base econômica objetiva do contrato;

iii) onerosidade excessiva, os quais são extraídos do art. 478 do Código Civil.

A propósito, os limites para aplicação do referido instituto já foram parametrizados pela comunidade jurídica brasileira, tendo sido editado o Enunciado 365 da IV Jornada de Direito Civil: “A extrema vantagem do art. 478 deve ser interpretada como elemento acidental da alteração de circunstâncias, que comporta a incidência da resolução ou revisão do negócio por onerosidade excessiva, independentemente de sua demonstração plena.”, bem como o Enunciado 366 da IV Jornada de Direito Civil: “O fato extraordinário e imprevisível causador de onerosidade excessiva é aquele que não está coberto objetivamente pelos riscos próprios da contratação.”

Além disso, merecem relevo as definições de “força maior” e “caso fortuito”, previstas no art. 393 do Código Civil, que certamente serão exploradas neste momento de crise pandêmica.

Afinal, se já há na legislação meios de mitigar os prejuízos em caso de acontecimento de fato extraordinário e imprevisível, como inegavelmente é o surto da Covid-19 no Brasil e no mundo, os aplicadores do direito devem poder utilizá-los de forma adequada e salvaguardar não só a saúde das pessoas, como também a das sociedades empresárias.

Isto é, tal utilização não pode se dar de forma leviana ou sem profundidade, devendo-se atentar para os requisitos essenciais tanto da Teoria da Imprevisão, quanto da utilização do caso fortuito ou força maior, sendo certo que a atual pandemia se encaixa perfeitamente nessas hipóteses, circunstância esta que deve ser enfrentada pelos Tribunais em breve.

Portanto, por mais que toda a preocupação com a saúde seja legítima e necessária neste momento, alerta-se para um cenário de grave crise econômico-financeira das sociedades empresariais, em especial às Incorporadoras e Construtoras, as quais deverão se utilizar de todos os meios jurídicos possíveis para mitigar seus prejuízos.