É hora da casa própria?

 

Juros baixos animam quem pretende comprar imóvel, mas financiamento dura anos e requer cuidados

A queda da taxa básica de juros (Selic) para patamares historicamente baixos no Brasil fez reacender na cabeça do brasileiro um sonho que parecia um pouco esquecido: o de financiar a casa própria.

O custo do financiamento nunca esteve tão baixo no país. Com a Selic a 4,25% ao ano, os bancos já oferecem linhas de crédito na casa dos 7% ao ano —bem diferente dos dois dígitos, em média, de quatro anos atrás, quando a Selic atingiu 14,25%.

Repensando o aluguel

O dentista André Carvalho, 32, mora na cidade de São Paulo há cerca de dez anos e sempre optou pelo aluguel. De um ano para cá, porém, passou a reconsiderar a decisão.

“O preço do financiamento era bem maior que o do aluguel, o que praticamente tornava inviável essa opção para mim. Agora, o preço do financiamento com os juros e as taxas está pouco acima do que eu pago. Então, para mim, começou a valer a pena eu comprar um apartamento financiado em vez de deixar meu dinheiro no aluguel.”
André Carvalho, dentista

Mais gente financiando

Carvalho faz parte de um mercado que vem crescendo desde que os juros começaram a cair, em 2016.

Segundo dados da Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), a cada redução de um ponto percentual nos juros do financiamento de um imóvel, o número de famílias que conseguiriam comprá-lo sobe até 20%.

Não à toa, o financiamento imobiliário cresceu 15% em 2019, segundo a Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), que espera um 2020 também positivo.

A associação entre juros baixos, novos produtos de financiamento, com taxas que seguem a inflação, e a diminuição do programa Minha Casa Minha Vida fez com que muita gente procurasse novamente os bancos para analisar um financiamento imobiliário. Mas, afinal, vale a pena?

Mariana Coan

Juros estão baixos, mas você está preparado?

O mercado imobiliário passa por um momento positivo, com juros baixos e preços ainda começando a se recuperar após a crise.

“Hoje temos juros baixos como nunca, e o crédito imobiliário é o que acompanha mais de perto a Selic. No quesito custo do dinheiro, nunca esteve tão baixo. Nesse sentido, sim, é hora de comprar”
Alberto Ajzental, coordenador do curso de desenvolvimento de negócios imobiliários da FGV

Os juros, porém, são apenas 10% de tudo o que o interessado na aquisição da casa própria deve olhar, segundo Ajzental. Para ele, o comprador precisa, antes de tudo, fazer uma análise sobre sua estabilidade financeira.

“O mais importante é saber como você está. Não há nada comparável a uma compra de imóvel em questão de comprometimento de renda e prazo. Você destina 20%, 25% da renda por 20, 30 anos. A compra do imóvel é muito menos de olhar para fora e, sim, 90% olhar para você e ver se você tem condições de assumir isso.”
Alberto Ajzental, da FGV

O que observar, além das taxas do banco

Para Daniel Carrasqueira de Moraes, professor de Finanças do Ibmec-SP, quem deseja comprar um imóvel também tem que ficar atento aos custos e negociar valores.

“Eu tenho um momento de crédito muito positivo para adquirir um imóvel. O fato de eu ter cartucho, contudo, não significa que eu deva atirar em tudo. O mercado ainda demanda atenção de um comprador, com tempo para garimpar”, disse Moraes.

“Nunca deixe de prestar atenção no valor do IPTU e do condomínio, pois são custos fixos e tem muito imóvel que perde liquidez para isso. São contas que você sempre precisará pagar.”
Daniel Carrasqueira de Moraes, professor de Finanças do Ibmec-SP

Além das taxas, o comprador também deve ficar atento aos detalhes da operação, principalmente ao CET (Custo Efetivo Total), que engloba todos os custos, como seguro, taxas e encargos, e optar pelo sistema de amortização da dívida, que pode ser pelo SAC (Sistema de Amortização Constante) ou Tabela Price.

A maioria dos bancos no país permite financiamento de até 80% do valor do imóvel, com prazos de até 35 anos e parcelas que comprometem até 30% da renda familiar.

Mariana CoanMariana Coan

Financiamento que acompanha a inflação é uma boa?

Além das já tradicionais formas de financiamento, com taxa de juros mais a TR (Taxa Referencial, hoje zerada) há atualmente uma nova forma de empréstimo, com juros menores e indexação à inflação. Atualmente, a Caixa possui taxa inicial de 2,95% ao ano mais IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), que mede a inflação oficial no Brasil.

Especialistas ouvidos pelo UOL, contudo, afirmam que a opção só é válida para quem quitar o financiamento de forma relativamente rápida, em menos de dez anos, dado que a exposição ao risco será menor.

“Quando são juros mais IPCA, o problema é que você não sabe a inflação dos próximos anos. Nos juros fixos, são pré-fixados, você sabe o quanto vai pagar. Então, é algo previsível, você pode ter vantagem e desvantagens, mas sabe. No pós-fixado IPCA, de 25 anos, você não sabe para onde isso vai”, disse Johnny Silva Mendes, professor do curso de Economia da FAAP (Faculdade Armando Álvares Penteado).

Dessa forma, o financiamento tradicional, de até 35 anos, traz riscos elevados ao cliente, dada a possibilidade de a inflação aumentar no país e o financiamento ficar mais caro do que o previsto.

Caixa estuda taxas fixas

Além disso, outra possibilidade que deverá ser lançada em março pela Caixa é um financiamento totalmente pré-fixado, onde as taxas deverão ser as mesmas durante todo o período do contrato. “Você vai poder contratar crédito de 30 a 35 anos e saber quanto vai pagar neste período”, afirmou o presidente da Caixa, Pedro Guimarães, no início do ano.

Apesar de não ter os detalhes divulgados oficialmente, a opção é vista como positiva pelos analistas. “Ainda não sabemos tudo sobre como será, mas, se você pagar um juro pré-acordado agora pelos próximos 30 anos, será uma das melhores opções”, disse Silva Mendes.

‘Minha Casa’ em xeque

Para além da melhora no cenário de crédito e das novidades no financiamento, a indefinição sobre o principal programa de financiamento de moradia no país também faz com que as pessoas voltem às portas dos bancos.

O governo estuda uma ampla reformulação no programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), que vem sofrendo com o orçamento reduzido.

A auxiliar de escritório Renata Silva, 44, esperava financiar seu primeiro imóvel pela faixa 2 do Minha Casa Minha Vida, que comporta imóveis de até R$ 240 mil, mas já vê a possibilidade de ir aos bancos tradicionais para tentar um financiamento ao apartamento recém-construído que pretende comprar.

A gente lê que o programa está menor. Em compensação, se os juros estão mais baratos, para a gente, talvez valha a pena optar por financiar no banco mesmo.
Renata Silva, auxiliar de escritório

Mariana CoanMariana Coan